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春節(jié)假期是樓市的銷(xiāo)售淡季，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雞年春節(jié)期間（1月27日-2月2日），南京、杭州、蘇州等全國(guó)熱點(diǎn)城市新房成交量紛紛萎縮，多數(shù)都跌到了個(gè)位數(shù)，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。不少人都想在糾結(jié)著到底要不要買(mǎi)房，俗話說(shuō)，知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，在作出決定之前得先了解清楚市場(chǎng)行情，2017年買(mǎi)房子前要關(guān)注三個(gè)重點(diǎn)信息。
央行變相“加息”，房貸收緊成大概率事件
這兩天，關(guān)于央行變相“加息”的消息被傳的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，事情是這樣的：2月3日央行上調(diào)了逆回購(gòu)利率，上調(diào)幅度是10個(gè)基點(diǎn)，并且于同一天上調(diào)了常備借貸便利（SLF）利率，上調(diào)幅度是35個(gè)基點(diǎn)，1個(gè)基點(diǎn)是0.01%。
為什么說(shuō)央行變相“加息”呢？逆回購(gòu)和常備借貸便利實(shí)際上都是央行向金融機(jī)構(gòu)（多指商業(yè)銀行）借出資金，到期后，央行再將資金收回，同時(shí)金融機(jī)構(gòu)需要向央行支付一定的利息，借錢(qián)都得給利息。上面說(shuō)的上調(diào)的兩個(gè)利率指的就是這個(gè)，說(shuō)白了就是商業(yè)銀行想跟央媽借錢(qián)需要支付更多的利息了，這無(wú)疑增加了銀行的融資成本，商業(yè)銀行的錢(qián)袋子受到限制。銀行拿錢(qián)成本增加了導(dǎo)致的直接結(jié)果就是，降低優(yōu)惠折扣或提高獲得優(yōu)惠利率的門(mén)檻，購(gòu)房人想要貸款買(mǎi)房需要支付更多利息，等于將成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房人身上，整體的貨幣流動(dòng)性被收緊，這在一定程度上起到了銀行存款加息的作用，遏制更多的資金流向股市樓市。
實(shí)際上，此次央行的“加息”并不是空穴來(lái)風(fēng)，早從去年10月以后，全國(guó)的信貸政策就是收緊的趨勢(shì)，先是20幾個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，到后來(lái)政策的不斷加碼，比如北京在2016年9月30日提高首套房首付比例后，又在2017年1月1日將首套房貸款利率折扣統(tǒng)一提高到9折。
銀行的種種行為表明，2017年房貸政策收緊是大概率事件，其主要目的就是降低樓市杠桿風(fēng)險(xiǎn)。想要買(mǎi)房需要付出更多成本，購(gòu)房人一定要注意到這一點(diǎn)，根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力作出判斷。
暫停供地與加大供地結(jié)合，二手房成交占比擴(kuò)大
除了信貸政策收緊，聽(tīng)得最多的就是“因城施策”這個(gè)詞了，去年一二線熱點(diǎn)城市樓市火爆，庫(kù)存告急，而三四線城市以及部分二線城市庫(kù)存仍然較高。在近期的全國(guó)國(guó)土資源會(huì)議上，針對(duì)2017年土地市場(chǎng)制定了大體的調(diào)控方向：建立住宅用地供應(yīng)分類(lèi)管理制度。對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例；對(duì)去庫(kù)存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)；完善土地儲(chǔ)備制度，編制住宅用地三年滾動(dòng)供應(yīng)計(jì)劃。從熱點(diǎn)城市供地計(jì)劃來(lái)看，是從供求關(guān)系的源頭緩解房?jī)r(jià)上漲。
2017年會(huì)有更多城市的二手房成交量超過(guò)新房。有統(tǒng)計(jì)顯示，2016年，我國(guó)新房住宅交易額約10萬(wàn)億元，二手房住宅交易額為6.5萬(wàn)億元。據(jù)測(cè)算，在存量資產(chǎn)端，二手房約180萬(wàn)億元、商辦物業(yè)50萬(wàn)億元，待售住宅庫(kù)存約3萬(wàn)億元；在存量資產(chǎn)產(chǎn)生收益（即服務(wù)型收入，包括代理、渠道、媒體等）端，租賃交易額約為1萬(wàn)億元、二手房交易傭金1千億元、物業(yè)管理5千億元，在加上城市更新等，二手房市場(chǎng)發(fā)展的空間巨大，并且在2017年新房與二手房的成交差距將進(jìn)一步縮小。
總的來(lái)說(shuō)，在增加土地供應(yīng)，釋放更多二手房房源的影響下，2017年房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)的可能性較大，部分城市還有回落的可能。購(gòu)房人在了解市場(chǎng)情況的時(shí)候，不要輕易聽(tīng)信開(kāi)發(fā)商、中介的“傳言”，要多走訪周邊樓盤(pán)、小區(qū)，通過(guò)多種渠道了解目標(biāo)房源。
全國(guó)兩會(huì)臨近，關(guān)注樓市調(diào)控話題
還有不到一個(gè)月就到一年一度的全國(guó)兩會(huì)時(shí)間了，全國(guó)兩會(huì)被看做新一年“誓師大會(huì)”，會(huì)釋放出包括民生、樓市、經(jīng)濟(jì)在內(nèi)的很多政策動(dòng)向，今年兩會(huì)肯定還會(huì)提到樓市調(diào)控的問(wèn)題。比如2016年兩會(huì)時(shí)就提到了“一線城市將繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策”、“全力支持一線城市地方政府調(diào)控措施”、“ 房地產(chǎn)稅法列入今年人大立法的預(yù)備項(xiàng)目”等房地產(chǎn)話題，縱觀2016年，上海、深圳、北京等一線城市均收緊了限購(gòu)限貸政策，房地產(chǎn)稅法立法也被反復(fù)提過(guò)不止一次。所以通過(guò)兩會(huì)的政策信號(hào)可以窺探出今年樓市政策的動(dòng)向。
不管是第一次買(mǎi)房子，還是賣(mài)房換房，都要對(duì)市場(chǎng)行情以及自身狀況有充分的了解，比如為什么要買(mǎi)房，買(mǎi)房預(yù)算是多少，以后是否有賣(mài)房子的打算等等。還是那句話，知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，買(mǎi)房要有全局觀念，不能只關(guān)注市場(chǎng)，也不能只關(guān)注自己，既要看市場(chǎng)也要看自己，才能做出理性的判斷。 |