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近日，由上海市人民政府發(fā)布的《上海市公有住房差價交換辦法》終結(jié)了上海戶籍購買使用權(quán)房不限購的歷史。
具體來看，這一新政重點內(nèi)容如下：
1、整棟獨用花園住宅的使用權(quán)房，不能買賣。
2、滬籍家庭擁有2套及以上住房的（包括使用權(quán)房和產(chǎn)權(quán)房），不能再買使用權(quán)，限購。
3、滬籍單身家庭擁有1套及以上住房的（包括使用權(quán)房和產(chǎn)權(quán)房），不能再買使用權(quán)，限購。
4、戶口本不在一起的滬籍家庭，也只能買一本房卡的使用權(quán)房，不能購買多本房卡的同一套使用權(quán)房，限購。
5、花園住宅和優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑的使用權(quán)房，鼓勵市政由指定企業(yè)收購。
6、公司名義不能新購使用權(quán)房。
該《辦法》將自2019年12月1日起施行，屆時1999年印發(fā)的《上海市公有住房差價換房試行辦法》同時廢止。
1、無需過度解讀 僅為原有政策的補充完善
對此，不少媒體表示，該新政的發(fā)布是對現(xiàn)有“限購”政策的加碼。部分媒體認(rèn)為，以往的使用權(quán)房不限購、不占用購房資格，雖然僅限上海戶籍購買，但卻可掛戶口、可做學(xué)區(qū)房、并擁有一定的拆遷幾率，是不錯的投資標(biāo)的。
我卻認(rèn)為無需對此做過多地聯(lián)想、解讀，該新政僅僅只是對原有政策的完善。
這主要是由于，使用權(quán)房本身在20年前就已可以進(jìn)行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在具體使用過程中，使用權(quán)房與產(chǎn)權(quán)房并沒有太大差異，使用權(quán)房從某種意義上，是一種限制了一定條件的、具有中國特色的一種住房形態(tài)，主要是對房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了一定條件的限制。
一直以來，使用權(quán)房都沒有被納入整個住宅的限購體系之內(nèi)，這其實并不合理，所以我認(rèn)為這次的新政不是要加強限購，而只是作為一種補充。
從目前市場上傳出的一些聲音來看，這份《辦法》既不會和所謂的拆遷補償有關(guān)，也不代表要在目前這種整體承壓的市場上面做“火上澆油”的事情，我認(rèn)為沒有必要做過多地聯(lián)想，其實就是對原有政策的完善，僅此而已。
2、花園住宅和優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑應(yīng)該進(jìn)行管理保護(hù)
從細(xì)則來看，新政中尤其是對整棟獨用花園住宅、花園住宅和優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑使用權(quán)房進(jìn)行了特別的限制，如整棟獨用花園住宅的使用權(quán)房不能買賣，鼓勵市政指定企業(yè)收購花園住宅和優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑的使用權(quán)房等。
我認(rèn)為這是有一定道理的，上海一直以來存在一批花園 別墅及歷史保護(hù)建筑，因為種種原因，這些建筑作為使用權(quán)房散落在“民間”，如果今天不對其進(jìn)行管理控制，那也許某天等我們再回過頭去看的時候，可能會出現(xiàn)一些問題，如2018年8月始建于1935年的德鄰公寓就曾因承租人違法改建而出現(xiàn)過糾紛。
因此無論是從建筑角度，還是從歷史角度，都應(yīng)該要對其進(jìn)行保護(hù)。而從目前上海對于歷史建筑或知名建筑的保護(hù)情況來看，實際上還需要一套完整的管理模式來進(jìn)行。
3、使用權(quán)房交易占比不高 不會對市場造成過多影響
從短期來看，新政出臺后，肯定會對使用權(quán)房的交易量產(chǎn)生一定影響，成交量肯定會出現(xiàn)一定縮減。但是從整體市場上看，使用權(quán)房的交易量增減并不會對整個市場造成過多影響。
這主要是因為使用權(quán)房交易首先屬于 二手房市場，在整個二手房市場中，使用權(quán)房僅占其中一部分，除此之外還有商品房、房改房。從目前某二手房在線交易網(wǎng)站上所掛牌的使用權(quán)房數(shù)據(jù)來看，上海區(qū)域的全部掛牌房源約1426間，主流還是產(chǎn)權(quán)房交易。
所以從整體來看，使用權(quán)房的限購政策僅對小規(guī)模人群產(chǎn)生影響，對整體市場影響較低。 |