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市場對于樓市(樓市博客)政策走向的擔憂并非沒有道理：在6個月內完美地走出上升曲線之后，開始有一些令人不安的跡象出現。最先始于杭州，然后是江蘇省的南京市，二套房貸政策的收緊正在蔓延。
與此同時，上海某房產代理和研究咨詢機構的人士透露，建設部的相關專家也在緊急進行樓市泡沫的相關調研，調研結果將直接關系一連串政策的出臺。“最終建設部會綜合各方的意見，這說明上半年政策的沉默不會持續(xù)，下半年要動手。”
2007年9月，央行和銀監(jiān)會聯合規(guī)定，居民購買第二套住房的首付比例提高至40%，貸款利率按基準利率上浮10%。首次明確收緊第二套房貸款。由于去年金融危機突襲，10月底，財政部在下發(fā)的“救市”文件中表示，金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。
兩個月后，國務院辦公廳發(fā)布了六條房地產新政細則，再度提及二套房貸：進一步鼓勵普通商品住房消費，對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。
自此，銀行均根據“實際情況”，對第二套住房給予“相應的優(yōu)惠”，二套房貸政策“幾成空文”。此次二套房貸的收緊可能成為后續(xù)政策調整的“馬前卒”。
繼杭州之后，南京的一些銀行也開始收緊二套房貸。“現在仍在等待銀監(jiān)局的官方文件下發(fā)，現在看來，收緊二套房貸應當是鐵板釘釘的事實了，所以近期工作的重點就是將未辦完的貸款清賬，否則局面將很難收場。”南京當地一家銀行界人士對CBN記者解釋稱。
事實上，這家國有銀行的工作人員私下里曾達成共識：相比那些仍在經濟衰退的泥沼中掙扎的實體經濟，個人房貸顯然是不錯的“優(yōu)質資產”，風險較小。所以，在今年新增的500億元貸款指標中，他們“大方地”將100億元貸款給了開發(fā)商和個人房貸。
有關收緊二套房貸的風聲越來越緊了。有銀行界人士對CBN記者預計說，大約還將有1周的“平靜期”，最終全國性的調整將隨著銀監(jiān)局的調研結束而塵埃落定，現在粗略估計會在2~3周之內。
“更不容忽視的是，這將成為扭轉下半年樓市走向的第一枚多米諾骨牌，一旦有二套房貸的收緊，很難想象還有什么樣的政策會陸續(xù)出臺，這將最終導致剛回暖不久的樓市急轉直下，而高檔樓盤將是最大的受災者。”世邦魏理仕(世邦魏理仕博客)住宅部高級董事陳煒對CBN記者表示。
歷史經驗證明：一旦政策風云突變，樓價將成為第一個作出反應的硬指標，開發(fā)商的生存狀態(tài)也將隨即發(fā)生改變。
撲朔迷離的二套房貸收緊
如果說6月份的傳言還有些捕風捉影，那么這兩天有關收緊二套房貸的消息幾乎可以確定了。
南京市有大型中介機構已經陸續(xù)收到了2~3家合作銀行的及時“知會”。其中，之前曾公開辟謠稱未收緊二套房貸的某銀行，其南京支行已經向中介機構下發(fā)相關收緊二套房貸的通知。根據當地一家中介機構相關負責人的介紹：“按照最新的執(zhí)行標準，非首套房執(zhí)行基準利率，第三套房的利率按銀行審核的來執(zhí)行，利率隨著套數增加而增加。”
同樣的場景已在杭州發(fā)生，先是不少房產中介收到了中國銀行發(fā)出的通知，表示對二套房貸要嚴格執(zhí)行首付四成、利率上浮10%的政策。
“此后兩天內，四大行的通知都全部到齊。”杭州中大聯合銷售經理韓洪華告訴CBN記者。杭州一家股份制銀行的房貸業(yè)務員表示，直到6月下旬，二套房貸利率打7折還很容易辦到，“但現在完全沒有可能了”。他因此陷入苦惱：“現在很多單子談好了，貸款做不出來，變成了空單。”
記者了解到，同在浙江省內的寧波、溫州等地，二套房貸政策也出現收緊跡象，“手頭上有的客戶都催著趕緊辦手續(xù)，但還沒有正式開始實施。”21世紀不動產(21世紀不動產博客)寧波區(qū)域總經理施建益表示。
“我們是在6月份接到文件，要求對二套房貸嚴格執(zhí)行政策。”杭州一家國有銀行房貸部門的負責人向CBN記者確認，下發(fā)文件的單位是浙江省銀監(jiān)局。而最早的文件下發(fā)在今年3月份，但是，為了爭奪房貸客戶，大多數銀行都不顧政策底線，私下對二套房貸大打折扣。
“按照目前私下里的‘統一口徑’，是購買二套房不僅無法享受7折的貸款利率，即使在基準利率之上，還要有一個10%的上浮。只是目前究竟是不是已經在銀行間全面鋪開，還一時難以確定。”這是南京市一家地產商從銀行方面得到的說法。
在此前近3個季度中，國內一二線城市大多對購買第二套商品房給予了寬松政策。按照最寬松的執(zhí)行標準：首付兩成，并享受7折優(yōu)惠利率。但在此前的1個季度中，按照南京市一些中介機構對 二手房的操作方式，基本上貸款首付比例都已經提升到三成，根據他們的猜測，不排除政策收緊后，首付最高提至四成的可能。
針對各地 房價的迅速上漲以及泡沫膨脹，南京一家銀行前幾天已經在內部會議上進行了深入研究，他們分析認為，二套房貸的收緊將部分有益于規(guī)避銀行風險。何況大多數銀行在上半年已經超額完成了全年的信貸指標。
或引發(fā)新一輪觀望
剛從低迷中恢復不久的樓市，莫非要從新的瘋狂跌入又一輪的低迷？之前還有人感嘆錯過了春節(jié)前的特價大甩賣，今年下半年恐怕很難買到那樣的便宜房了。但二套房貸的突然收緊似乎說明，或許還有轉機。
“我們的合作銀行中已經有確定的消息稱，將從這周開始收緊二套房貸，這也令我們有些擔心。畢竟投資和投機客的比例都在增加，假設此時增加購房成本，可能會影響到銷量。”南京當地一家開發(fā)商對CBN記者表示，他們最大的顧慮是連環(huán)政策的出臺，并可能對購房信心的打擊，那將引發(fā)新一輪的觀望。
業(yè)內人士針對新政策算了一筆賬：同樣購入一套二套房商業(yè)貸款100萬元，等額本息貸款20年，按基準利率7折即4.158%計算，購房者每月只須還款6143.38元；若二套房貸收緊后，貸款利率為基準利率上浮10%即6.534%，購房者每月要還款7475.76元，一年要多付利息約1.6萬元。
仲量聯行上海研究部總監(jiān)柯志謙認為，“便宜的貸款”原本就是一、二季度樓市火爆的原因所在。根據他向CBN記者提供的一組比較數據：去年信貸政策調整之前，上海居民購買一套住房所需支付首付約合4~5年的居民可支配收入；但現在只需2.6年的收入；每個月還款比例中，以往需要占可支配收入的約56%，現在則為26%。在柯志謙看來，這表明購房的成本有了一個相當幅度的下跌，同時提升了居民的可負擔度。
“畢竟，相較于加稅等政策，銀根收縮對市場的影響最為明顯，2008年銀根收得較緊，市場交易一下子就冷清下來?，F在大家買房都靠貸款，真正一次性付款的很少很少。”南京一家中介行相關人士對CBN記者稱。
陳煒也一直認為，已經延續(xù)到 豪宅板塊的樓市繁榮很有可能不堪一擊，而政策轉變則是最不確定的影響因素。業(yè)內預測，該政策將直接導致7月杭州一手房銷售量相比5月下降10%~20%。浙江科威國際不動產總監(jiān)王慧表示，從6月的情況來看，杭州成交前十名的樓盤，基本上都是老小區(qū)，這在一定程度上說明，杭州市場的需求仍以自住型為主的。
更嚴重的是，種種跡象顯示：這不會是一劑單獨的方子。“此前，杭州出現‘億元’大單等假按揭現象，也讓不少銀行私自放寬房貸政策的行為有所收斂。”浙江省銀監(jiān)局有關人士表示，今年下半年的房貸政策肯定不會松。
據上述咨詢機構的人士透露，他們近期將會根據建設部相關專家的調研要求召開研討會，不排除建設部專家共同與會的可能，“會議最終會形成一個結論”。 |