|
2009年上半年，“搶地王是因?yàn)橛绣X”，2009年下半年，“搶地王是因?yàn)樾枰弥@個(gè)地王，給投資者講一個(gè)好的故事，才能圈到錢”
“2007年，我在中部一個(gè)省會(huì)城市拍了一塊50多畝的地王，換算成樓板價(jià)是每平方米7800元，這已經(jīng)接近當(dāng)時(shí)保利在深圳金沙洲拿下的兩塊‘地王’的樓板價(jià)了，從賬面上看，盈利簡直就是不可能的。但事實(shí)是，這塊地拍下來，我就凈賺了幾千萬。”
回憶起迄今為止拿到的唯一一個(gè)“地王”，上海一家中型房地產(chǎn)企業(yè)的董事長王城(化名)總是興致盎然。
在“地王”拍下來之前一年，王城還在同一區(qū)域拿到了300多畝地，當(dāng)時(shí)的樓板價(jià)只有每平方米4000元左右，“地王出來后，找評(píng)估公司重新評(píng)估，以新地王的價(jià)格為參照，你說我賺了多少？”談及此，他一臉驕傲。
戴上“地王”帽子之后，這家在上海并不十分有名的企業(yè)，在這個(gè)中部省份的房地產(chǎn)業(yè)界聲名大噪，“再到下面的二三線城市去拿地，當(dāng)?shù)卣哟臅r(shí)候，開場白都是‘歡迎地王’。”王城說，幾乎就是這個(gè)“地王”，幫他打開了一個(gè)省的局面。
2007年起，王城所在公司的業(yè)務(wù)重心向這個(gè)省份轉(zhuǎn)移。
拿到地王的好處，還遠(yuǎn)不止于此。王城說，“地王”的產(chǎn)生，與其說是開發(fā)商間激烈競爭的結(jié)果，倒不如說這場競爭本身，就是一場開發(fā)商的集體狂歡。
-“一人得道，雞犬升天”
“在 房價(jià)的一輪輪上漲中，‘地王’功不可沒，”美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉對(duì)記者說。
2009年7月23日，金地集團(tuán)以每平方米14495元的樓板價(jià)拿下上海趙巷地王，隨后，7月最后一周，上海郊區(qū)房價(jià)全面上漲，漲幅遠(yuǎn)高于中心城區(qū)。其中，松江區(qū)、崇明縣成交均價(jià)分別上漲14.32%和33.76%；嘉定區(qū)首次突破萬元大關(guān)；金山區(qū)的成交均價(jià)上漲了90.38%，成交量則大漲64.52%。
“和趙巷板塊情況類似的寶山羅店板塊，年初成交均價(jià)在每平方米7000元上下，在地王的刺激下，迅速漲到了每平方米14000元。”易居中國分析師薛建說，這樣“一人得道，雞犬升天”的情況，在2007年的那波“地王潮”中，也屢見不鮮。
所以，在“地王”的投標(biāo)中，“落到誰的手里并不重要，開發(fā)商所要做的是盡可能抬高其價(jià)格。”曾在上海一家國有房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)任數(shù)年高管的黃耀華(化名)說。
拿到“地王”的企業(yè)一般分為幾類，一種就是王城這樣的企業(yè)，剛剛進(jìn)入新市場，想立威；另一種則是需要運(yùn)用“地王”題材的企業(yè)——上市公司需要以地王的概念融資，沒有上市的公司，如果想引入戰(zhàn)略投資，地王也是不可欠缺的；還有一種，是已經(jīng)在該板塊有大片土地的企業(yè)。
-拿到地王才能給投資者講個(gè)好故事
兩波“地王”潮最大的不同在于：2007年，拿下地王的多為港資和內(nèi)地民企；而2009年的地王，卻大多落入國企手中。
國企在融資上的優(yōu)勢，被普遍認(rèn)為是造成這種局面的重要原因。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2009年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款為5381億元，同比增長32.6%；再加上個(gè)人按揭貸款2829億元，增長63.1%，總量已經(jīng)超過8000億元。
中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心的一份報(bào)告則明言，國企不但自有資金雄厚，而且在獲得信貸、政府幫助以及其他各種有助于降低成本的方面有著其他企業(yè)無法比擬的優(yōu)勢。所以，國企不惜重金拿地，其實(shí)更多的是“當(dāng)前流動(dòng)性充裕、信貸規(guī)模擴(kuò)張的產(chǎn)物”。
但國企頻繁拿下“地王”，另一個(gè)不可忽視的原因是，在2007年拿地潮中活躍的港資企業(yè)和內(nèi)地民營房地產(chǎn)企業(yè)的“退讓”。
“從目前的地王價(jià)格來看，開發(fā)商利潤有限。”新加坡紅木集團(tuán)總經(jīng)理張永河告訴記者，與國企的高歌猛進(jìn)相反，港資和內(nèi)地民企依然“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢”。
因?yàn)樾膽B(tài)不同，張永河說，2009年上半年國企拿地王，就好像是“一個(gè)大百貨公司，開了一家奢侈品店，賺不賺錢其實(shí)不重要，關(guān)鍵在于提升這個(gè)百貨公司的檔次，對(duì)于那些房地產(chǎn)業(yè)并非主業(yè)的國企尤其如此”。但對(duì)于資金實(shí)力有限的港資和民企來說，“年頭不好的時(shí)候，我們可不敢隨便開店，因?yàn)槲覀兪强窟@個(gè)店吃飯的。”
但在2009年下半年，蟄伏的港資企業(yè)和內(nèi)地民企，不會(huì)再甘于讓國企獨(dú)霸。因?yàn)樵诘赝跛鶐淼碾[性收入中，資本市場的收益才是最大的一塊。
2007年的那波拿地潮中，大批開發(fā)商一邊競拍地王，一邊排著隊(duì)去香港上市，不僅造就了碧桂園市值千億的神話，更造就了拿地王-上市圈錢-增發(fā)新股-發(fā)債或者引入投行資金-再拿地王-刺激股價(jià)抬高股價(jià)——再圈錢的“地王圈錢模式”。
|