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盡管至今沒有完全走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，但是今年房價(jià)還是在像芝麻開花一樣節(jié)節(jié)走高。對此，昨日中國社科院產(chǎn)業(yè)組織研究室主任張其仔在渝出席《世界經(jīng)理人》商界先鋒論壇時(shí)認(rèn)為：今年房價(jià)大幅上漲不合理。
房價(jià)飆漲不合理
在今年房價(jià)上漲過程中，四個(gè)指標(biāo)都沒有起到推動(dòng)作用。張其仔稱，首先，從人口變化來看，今年沒有突然涌現(xiàn)大量的有錢人，也沒有出現(xiàn)大量的購房需求，房價(jià)上漲不是由剛性需求正常推動(dòng)。
其次，當(dāng)物價(jià)快速上漲的時(shí)候，房價(jià)往往也會跟著上揚(yáng)。但是今年物價(jià)指數(shù)長時(shí)間處于負(fù)增長，并沒有出現(xiàn)推動(dòng)房價(jià)上漲的通貨膨脹。
第三，按照一般的邏輯，在房租價(jià)格大幅上漲的時(shí)候，肯定會帶動(dòng)大量的居民買房出租，但是今年以來并沒有出現(xiàn)房租價(jià)格大漲的情況，部分地方的房租價(jià)格甚至還有所下滑。
居民收入就更無推動(dòng)房價(jià)的動(dòng)力，受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，居民收入并沒有達(dá)到能夠支撐房價(jià)快速上漲的能力，今年內(nèi)居民收入都不可能有太快的增長。
張其仔觀點(diǎn)：
衡量房價(jià)上漲幅度合不合理，可以從“人口變化、物價(jià)形勢、房租價(jià)格、居民收入”四個(gè)指標(biāo)來判斷。如果房價(jià)上漲的軌跡與四個(gè)指標(biāo)的動(dòng)向相悖，那么就有不合理性。
開發(fā)商在演戲既然今年房價(jià)上漲不合理，那么是什么在推高房價(jià)呢？張其仔稱，今年以來房價(jià)大幅上漲，可能主要受幾大力量推動(dòng)。
一是銀行信貸。在今年1至8月供應(yīng)的8.15萬億元信貸中，有大量的信貸資金流入到了房地產(chǎn)行業(yè)，對房價(jià)上漲起到了一定的推動(dòng)作用。
二是貸款利率。受央行連續(xù)下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率的影響，而且加大了保障型住房的利率優(yōu)惠幅度，在一定程度上減輕了居民的貸款購房成本，對部分有潛在購房需求的居民起到了提前釋放購買力的作用。
三是地王頻現(xiàn)。央企入市，頻頻高價(jià)拿地，對房價(jià)上漲的推動(dòng)作用也不小。大家看到地價(jià)都漲到這么高了，用這塊地修出來的房子價(jià)格自然也不會便宜，于是便會帶動(dòng)周邊地區(qū)房價(jià)大幅上漲。
張其仔認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)比較嚴(yán)重的時(shí)候，央企進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)可以理解。但是在經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)時(shí)，央企應(yīng)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，或是對央企進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)作必要的限制。
張其仔觀點(diǎn)：
商家演戲也是推動(dòng)房價(jià)飆漲的重要原因。一些開發(fā)商也瞄準(zhǔn)了購房者“買漲不買落”的心理，利用強(qiáng)勢的宣傳編了許多讓購房者覺得房價(jià)還要上漲、買了房就會賺的故事，使得一些購房者偏聽偏信趕快下了叉。
降房價(jià)利大于弊虛高的房價(jià)長時(shí)間不見大幅下跌，與地方政府的認(rèn)識也有關(guān)系。張其仔認(rèn)為，由于擔(dān)心房價(jià)下降對經(jīng)濟(jì)造成大的影響，一些地方政府維持房價(jià)上漲的態(tài)勢，還把房地產(chǎn)納入了經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)。
張其仔觀點(diǎn)：
對于地方經(jīng)濟(jì)增長來說，降低房價(jià)還有好處。通過政府調(diào)控降低房價(jià)以后，會有越來越多的居民買得起房，會有越來越多的觀望者出手購房，反而會使得房地產(chǎn)銷售更加活躍，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)可能會更大。
在張其仔看來，房價(jià)大跌只會對放貸銀行有負(fù)面影響，但是也不會像美國那樣導(dǎo)致銀行業(yè)破產(chǎn)。張其仔稱，一方面，美國大量的居民把房屋拿去抵押貸款，當(dāng)房屋價(jià)格跌到比貸款低許多時(shí)，他們便選擇放棄房屋產(chǎn)權(quán)，使銀行變成大房東，而我國居民把房屋拿去抵押的并是太多。
另一方面，即使少量居民因房價(jià)下跌選擇斷供，強(qiáng)大的財(cái)政也可以支撐銀行正常經(jīng)營，“中國房價(jià)哪怕大幅下跌，經(jīng)濟(jì)也不會像美國那樣受到大的影響”。 |