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應媒體的要求，對四季度重慶樓市發(fā)表一些看法。因之前預測一直處于不準確的狀態(tài),我們承認，我們對影響樓市的因素，以及對市場真正的熟悉，正如一對相戀一年的戀人一樣，既熟悉，又陌生，市場是如此的近，卻又顯得如此的飄渺與不可琢磨。
這一年，伴隨著不可琢磨的市場的，是不可琢磨的市場數據。僅僅是成交一個答案，我們就可以找到5個官方版本。對于確切的數字如此不可琢磨，有點象你發(fā)覺你永遠也追不到的一個戀人，你會有什么感覺。我是氣餒的，因此幾乎放棄了對數據的執(zhí)著。
然已經習慣了對著數字說話，數字不是眼睛，但成了一種精神鴉片。當市場進行再次解讀的時候，我們只能再次向數字求救。其實我們的觀點，一直是市場是可以被解釋的，不能的是，你找不到所有可以解釋這個答案的結構。
人性其實有些本質的想通，在我們對比了所有數據之后，我們發(fā)現所有數據只會呈現出量上的差別，但在方向和性質上，確是同步的，其實這也很簡單，因為不管政府那個口子的數據，不管呈現出多大的差異，但政府的方向是同步的，因此表現在數據上趨勢也是確定的。唯一不確定的僅僅是程度而已！
還是讓我們回到數字本身方面來說話：今年1—9月出讓土地的建筑總體量為：1741萬方；1—9月預售許可證放量為：1290萬方；銷售體量為：1400萬方（315網站數據與國土局混合數據，純粹國土數據估計應為1300萬方左右）。靜態(tài)來看本年度數據，那么重慶樓市2009年行情呈現出動態(tài)平衡狀態(tài)。土地市場保存了約30%左右的正常壓力市場。
在供需動態(tài)平衡中的市場，為什么會呈現出大幅度上揚的局面。這里面應該從數據結構性中可以找到答案。一是預售許可證放量中，商業(yè)用房存量通常占整個市場比例的20%，而商業(yè)銷售比例卻不足10%，也就意味著市場上商業(yè)的存量大于住宅的存量，在結合上面的數據來看，那么意味著住宅市場呈現出供應不足的局面。因此產生供應短缺導致市場上升的局面。第二個方面，從跨年度結構性數據來看，08.4—09.5月14個月中，土地出讓建筑面積為：550萬方；同期的預售許可證放量為：1870萬方；同期市場消化量為：1723萬方。如果考慮到預售許可證中商業(yè)比重與存量關系，因此在這個階段內，總體市場特征呈現出供不應求的狀態(tài)。在這種狀態(tài)下，市場供需關系呈現出供應短缺狀態(tài)，存量壓力與需求恐慌心里導致市場呈現出極度的剛性狀態(tài)，因而導致市場量價同步上行局面，也是可以解釋的。
市場異動總是多角度原因，我們從另外一個渠道得到的數據，重慶今年拆遷安置的平均價格為：5925元每平方米；上半年拆遷安置總共解決了35000套左右的房屋，如果按照每套85左右的建面計算，拆遷一共解決了重慶市場300萬方市場需求，因此產生的間接和陰性的需求比例設定為0.5，那么由拆遷帶動的總體需求大概為450萬方左右。而這種需求又在短時間內急劇釋放，造成階段性的供求關系紊亂后，市場恐慌心里上揚。加上去年土地市場放量極少，已有土地市場因為金融危機的緣故，控制了開發(fā)節(jié)奏，這加劇了市場階段性短缺，而房地產市場供應又受到供應時間限制，因此短缺氛圍下，開發(fā)商捂盤也就成了市場自然調控的手段。這是今年市場走勢的一個重要解讀角度。
總體來看，今年房地產市場量價關系呈現出逆向關系，即成交量自四月頂點以后，開始逐步下滑，而成交價格則是今年一直穩(wěn)步上升。這里解釋的原因也可以用四月以后，拆遷釋放貢獻率逐步減少，市場需求回復到正常狀態(tài)，另一方面也可以解釋因為供需矛盾加上土地市場暖風吹導致成本關系，供需關系的逆轉，形成價格漸行漸高的市場動向。
但問題在第三季度出現了一種轉折現象。先看三季度的市場數據：土地成交面積為：943.5萬方；預售許可證放量為：538萬方；市場消化量為：520萬方（315網站數據，有適當夸大），從這個數據本身來看，供應已經大過需求。因此市場恐慌氣氛會逐漸減弱。但受制于08.4—09.5月土地出讓數量的太少，本階段可供應的市場放量放大有限，而有存量土地的開發(fā)企業(yè)多為大型開發(fā)商，單盤放量短期積聚放大可能性并不大，因此整個市場供應量短期內不會呈現出積聚放大的現象。但受到市場需求的前期過度釋放，因此需求也會呈現出緩慢萎縮狀態(tài)。從上述角度來看，首先就是土地稀缺的恐慌心理將被市場消除，但高價土地會對市場有一定的影響，這會在某種程度上左右市場價格；其次是供需會逐漸趨于平衡。這會從某種程度上抑制市場價格的上行。最后一點是股市影響講對房地產市場產生決定性影響。而股市最近表現出一種向下的苗頭，主要是華南城，恒盛地產，新寶龍地產降價IPO或者上市當日破發(fā)，以及恒大最近傳出募集資金難度加大而減少資金募集總量的消息，證明今年一旦夸張的土地市場受到資本市場約束以后，開發(fā)公司資金短缺的鬼魅將再次閃現。這也對市場價格形成一個約束。
從以上因素綜合分析。在各種因素的平衡和取舍過程中，我們認為市場在供求關系中，供應會對需求產生向下的一定的壓力，但并不會特別強烈。而市場價格考驗在于資本市場是否會發(fā)生劇烈的崩塌，如果排除這個因素，我們看好市場在平穩(wěn)中向下運行。運行特征呈現出量價同步小幅度下滑的特征 |