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不斷走高的房價(jià)使二手房成為購房人尤其是初次置業(yè)的年輕人的首選。
但相對(duì)于新建商品房買賣來說，二手房交易風(fēng)險(xiǎn)較高，其具有操作不規(guī)范性、過戶手續(xù)繁雜、交易雙方多為個(gè)人等特點(diǎn)。購買二手房要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？歸納起來現(xiàn)二手房交易至少存在五項(xiàng)常見風(fēng)險(xiǎn)，而通過對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)的防范，購置二手房會(huì)更加順利。
二手房資質(zhì)的瑕疵：
1、房產(chǎn)權(quán)利有限制。如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。
2、房產(chǎn)已被出租。買房應(yīng)注意到該承租人在同等條件下可優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利。
3、買方購買準(zhǔn)備用作營業(yè)或辦公的，應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。
風(fēng)險(xiǎn)防范：
購房者在投資之前，首先要驗(yàn)看該房的產(chǎn)權(quán)證正本，最好再到房管部門查詢一下產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。
其次，要了解該房是哪一年建的，還有多長時(shí)間的土地使用期限；是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及市政部門的水、電、煤氣等費(fèi)用。
再次，要核實(shí)產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處，要察看房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，看管線設(shè)置和走線情況，天花板是否有滲水的痕跡等。
最后，尤其要審查出賣人是否對(duì)標(biāo)的房屋享有全部產(chǎn)權(quán)，弄清該房有沒有共有人、產(chǎn)權(quán)有沒有抵押等情況，這樣就可以使購房人免受不必要的損失。
賣方資質(zhì)上的瑕疵：
1、賣方并非產(chǎn)權(quán)證上的所有人，也沒有所有人的授權(quán)。
2、賣方雖是所有人之一但未取得共有人同意，前面李小姐遇到的就是這方面的問題。
風(fēng)險(xiǎn)防范：
要搞清楚房屋的產(chǎn)權(quán)人究竟有幾個(gè)。如果產(chǎn)權(quán)人有多人，而合同僅一人簽字，一旦發(fā)生糾紛，法院原則上都會(huì)認(rèn)定合同無效。因此，產(chǎn)權(quán)人是一人以上的，一定要有委托書，而委托書最好是經(jīng)過公證的。
其次，與業(yè)主約定遷出時(shí)間。專業(yè)人員認(rèn)為，由于歷史原因，譬如前些年的房改房，除產(chǎn)權(quán)人外還有共住人。他們雖然沒有產(chǎn)權(quán)，但法律規(guī)定他們有居住權(quán)。如果未征得他們同意，屆時(shí)他們不愿搬離的話，也會(huì)造成很大的麻煩。遇到這種情況，最好能和賣主約定遷出的條款，這樣買房者可以主動(dòng)些。
二手房價(jià)格上的瑕疵：
1、二手房價(jià)格應(yīng)為周邊區(qū)域新建商品房市價(jià)的2／3左右（具體視房子時(shí)間而定），過分高于此價(jià)格將存在貶值的風(fēng)險(xiǎn)。
2、二手房售價(jià)中計(jì)算了違章搭建部分的價(jià)款，但實(shí)際上這部分面積并未載入房產(chǎn)權(quán)證。
3、二手房存在未繳清的公用事業(yè)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi)用。
風(fēng)險(xiǎn)防范：
價(jià)格問題是二手房交易中的重要問題。賣方擔(dān)心賣低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價(jià)來比較，因而差價(jià)不大；而買方總強(qiáng)調(diào)一個(gè)“舊”字，結(jié)果往往是買賣雙方提出的價(jià)格相差懸殊，無法成交。其實(shí)，二手房估價(jià)則應(yīng)從幾個(gè)方面具體分析。
房屋因素。房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，此外，樓層、朝向、平面布局等對(duì)價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)挠绊憽?/font>
環(huán)境因素。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。
另外，地區(qū)居民的結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)、有無物業(yè)管理、小區(qū)是否獨(dú)立封閉等也會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大影響。
二手房質(zhì)量上的瑕疵：
1、住宅本身的質(zhì)量瑕疵。如存在漏水、墻面開裂、下水道堵塞、水壓電壓不足等情況。
2、相鄰關(guān)系上的瑕疵。如鄰里之間存有公用面積糾紛、原居住人存有過度復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系等。一些購房者往往只看重房屋的地理位置和價(jià)格，而對(duì)于房屋質(zhì)量問題卻很少關(guān)注，也往往因此出現(xiàn)很多在房屋成交后才出現(xiàn)的漏水缺電情況。
風(fēng)險(xiǎn)防范：
購房者一定要對(duì)房屋質(zhì)量仔細(xì)驗(yàn)看，除了實(shí)地考察外最好向左鄰右舍、物業(yè)公司詢問房屋是否做過大修或存在其他質(zhì)量問題。特別是需要小心檢查屋內(nèi)水、電、氣等設(shè)施是否完好，查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬，觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象。購房者對(duì)簡單的新裝修更要多一個(gè)心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫，天花板的滲水痕跡等。
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