歪招之一:先簽合同后過戶即“以租代售”
規(guī)定原文: 國家稅務總局相關通知中規(guī)定,對個人轉讓自用 5年以上,并且是家庭唯一生活用房的所得,免征個人所得稅。此外,購買商品房滿5年出售的,免征營業(yè)稅。
避稅方法: 先簽房屋買賣合同,約定房屋售價,買主付給房主租金抵扣房款。 雙方約定,等房子滿了 5年再去辦理過戶手續(xù),以此規(guī)避稅費。
案例分析: 王小姐在朝陽區(qū)看中一套二手房,價格 34 萬元,面積合理,裝修也不錯,王小姐很滿意,便告訴中介想買下這套房子。中介卻告訴王小姐,這套房子是房主 2003 年才購買的,按相關規(guī)定,購房未滿 5 年需征收 5% 的營業(yè)稅。見王小姐打起了退堂鼓,中介便給王小姐出了一個主意,讓王小姐和賣方先簽房屋買賣合同,約定房屋價格。說明房屋歸王小姐所有,王小姐把購房款交一部分給賣方, 5 年后再去辦理過戶手續(xù),這樣就可以 “ 合理避稅 ” 。
專家評論:這種方式的市場潛在風險很大。房屋系不動產,不動產物權變動的公示方式為登記,也就是說,不動產買賣,僅有當事人雙方達成的協議,尚不能發(fā)生法律效力,只有在相關房屋登記管理部門辦理登記過戶手續(xù)后,不動產買賣合同才發(fā)生法律效力。以先簽合同后過戶的方式轉讓房產,在合同期間,當房價波動較大時,房主可隨時毀約,寧可賠償違約金也不賣,買方則只能重新選擇房源,這對買方來說是一個時間和金錢上的損失。
歪招之二: “黑白合同”
規(guī)定原文: 個人轉讓住房,以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額,按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。同時個人購買住房不足 5年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。
避稅方法: 買賣雙方在合同中約定房價低于實際支付的房款,到房管部門繳納稅款時,再按照評估的價格繳納。 這樣的話雖然營業(yè)稅和個稅并不能逃掉,但能把合同交易價格做低一些,繳稅稅基小,納稅額也會減少。
案例分析: 霍小姐2004年在亞運村以65萬元購買了一套商品房,并且花了6萬的裝修費;今年8月份以100萬賣給了王先生。如果按照實際的交易價格辦理登記,則霍小姐需要交納5.5萬的營業(yè)稅、1萬的個人所得稅(按售房收入×1%計算);王先生也需要交納15000元的契稅。而交易雙方為了避稅,將合同價做到72萬,則霍小姐只需要交納3.96萬的營業(yè)稅,由于沒有售房收入的差額所得,霍小姐就不需要交納個稅,同時,王先生的契稅只需要交納10800。這樣,通過做低合同價,可以為交易雙方節(jié)省的稅費總共為2.96萬元。
專家評論: 在眾多的偷逃稅行為中,虛報房價,低價評估的數量最多。但一旦 買房人再次將房子轉讓時,將面臨兩個問題:一是由于買入價低,房屋出售時估值也會相應降低;二是由于買入價低,再次賣出和買入價之間的差額就會比較大,再次繳稅時也會相應多繳。另一方面,買方如果動起歪腦筋,堅持以合同價為據,剩下的差價不予給付,也會產生糾紛。 同時 今年 10月起,北京市地稅局將開始執(zhí)行“最低計稅價標準”,市區(qū)每個區(qū)域的最低計稅價格都被列明,甚至精確到了具體樓盤、樓層、朝向,可以說虛報房價的路基本被堵死了。另外,在征收營業(yè)稅時必須提供契稅的完稅發(fā)票,這意味著房產總價透明度大大提高,房價真實可靠,想通過虛報房價來規(guī)避營業(yè)稅幾乎不可能。
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