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歪招之一：先簽合同后過戶即“以租代售”
規(guī)定原文： 國家稅務(wù)總局相關(guān)通知中規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用 5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，免征個人所得稅。此外，購買商品房滿5年出售的，免征營業(yè)稅。
避稅方法： 先簽房屋買賣合同，約定房屋售價，買主付給房主租金抵扣房款。 雙方約定，等房子滿了 5年再去辦理過戶手續(xù)，以此規(guī)避稅費(fèi)。
案例分析： 王小姐在朝陽區(qū)看中一套二手房，價格 34 萬元，面積合理，裝修也不錯，王小姐很滿意，便告訴中介想買下這套房子。中介卻告訴王小姐，這套房子是房主 2003 年才購買的，按相關(guān)規(guī)定，購房未滿 5 年需征收 5% 的營業(yè)稅。見王小姐打起了退堂鼓，中介便給王小姐出了一個主意，讓王小姐和賣方先簽房屋買賣合同，約定房屋價格。說明房屋歸王小姐所有，王小姐把購房款交一部分給賣方， 5 年后再去辦理過戶手續(xù)，這樣就可以 “ 合理避稅 ” 。
專家評論：這種方式的市場潛在風(fēng)險很大。房屋系不動產(chǎn)，不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式為登記，也就是說，不動產(chǎn)買賣，僅有當(dāng)事人雙方達(dá)成的協(xié)議，尚不能發(fā)生法律效力，只有在相關(guān)房屋登記管理部門辦理登記過戶手續(xù)后，不動產(chǎn)買賣合同才發(fā)生法律效力。以先簽合同后過戶的方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，在合同期間，當(dāng)房價波動較大時，房主可隨時毀約，寧可賠償違約金也不賣，買方則只能重新選擇房源，這對買方來說是一個時間和金錢上的損失。
歪招之二： “黑白合同”
規(guī)定原文： 個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。同時個人購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。
避稅方法： 買賣雙方在合同中約定房價低于實際支付的房款，到房管部門繳納稅款時，再按照評估的價格繳納。 這樣的話雖然營業(yè)稅和個稅并不能逃掉，但能把合同交易價格做低一些，繳稅稅基小，納稅額也會減少。
案例分析： 霍小姐2004年在亞運(yùn)村以65萬元購買了一套商品房，并且花了6萬的裝修費(fèi)；今年8月份以100萬賣給了王先生。如果按照實際的交易價格辦理登記，則霍小姐需要交納5.5萬的營業(yè)稅、1萬的個人所得稅(按售房收入×1%計算)；王先生也需要交納15000元的契稅。而交易雙方為了避稅，將合同價做到72萬，則霍小姐只需要交納3.96萬的營業(yè)稅，由于沒有售房收入的差額所得，霍小姐就不需要交納個稅，同時，王先生的契稅只需要交納10800。這樣，通過做低合同價，可以為交易雙方節(jié)省的稅費(fèi)總共為2.96萬元。
專家評論： 在眾多的偷逃稅行為中，虛報房價，低價評估的數(shù)量最多。但一旦 買房人再次將房子轉(zhuǎn)讓時，將面臨兩個問題：一是由于買入價低，房屋出售時估值也會相應(yīng)降低；二是由于買入價低，再次賣出和買入價之間的差額就會比較大，再次繳稅時也會相應(yīng)多繳。另一方面，買方如果動起歪腦筋，堅持以合同價為據(jù)，剩下的差價不予給付，也會產(chǎn)生糾紛。 同時 今年 10月起，北京市地稅局將開始執(zhí)行“最低計稅價標(biāo)準(zhǔn)”，市區(qū)每個區(qū)域的最低計稅價格都被列明，甚至精確到了具體樓盤、樓層、朝向，可以說虛報房價的路基本被堵死了。另外，在征收營業(yè)稅時必須提供契稅的完稅發(fā)票，這意味著房產(chǎn)總價透明度大大提高，房價真實可靠，想通過虛報房價來規(guī)避營業(yè)稅幾乎不可能。
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