對方違約不賣房了，如何應(yīng)對？
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張先生今年8月2日通過一家中介與業(yè)主劉小姐就本市徐匯區(qū)某處物業(yè)買賣交易達(dá)成一致，雙方簽訂了房屋買賣的訂金協(xié)議，約定雙方應(yīng)與8月15日到中介處簽署房地產(chǎn)買賣合同，張先生支付了訂金2萬元給劉小姐。但是，8月6日，劉小姐表示不愿意向張先生出售該物業(yè)，但沒有就此留下任何證據(jù)。張先生要求劉小姐承擔(dān)訂金雙倍返還的違約責(zé)任，但被拒絕。在此情況下，張先生也沒有在8月15日去中介簽合同。
張先生感到很困惑，為什么明明對方違約了，卻不承擔(dān)違約責(zé)任？
律師的答復(fù)：張先生在法律實體上處于優(yōu)勢，即是張先生遵守了合同約定，而劉小姐在合同約定的履行期限屆滿前表示不再履行合同，構(gòu)成合同法上的“預(yù)期違約”，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任（本案中應(yīng)雙倍返還違約金），張先生的權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。但張先生也可能面臨敗訴風(fēng)險，關(guān)鍵是他沒有掌握劉小姐違約的證據(jù)，無法將劉小姐違約這一事實在訴訟中確切認(rèn)為“法律事實”，因此也無法讓處于中立位置的法官通過證據(jù)來判定劉小姐違約了，因此法院可能不會支持他要求劉小姐返還雙倍定金的主張 。
而且，張先生在沒有取得劉小姐違約證據(jù)的情況下，8月15日沒去中介履行約定，很可能會被認(rèn)定自己也違反了約定，存在也要承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險。我們提示張先生，可通過中介方與劉小姐的通話錄音，掌握對方違約證據(jù)，然后委托律師提出違約賠償要求。
張先生的遭遇，不少人都遇到過。自己的權(quán)益受侵犯后，為了尋求法律保護(hù)，一定要取得權(quán)益受侵害（如對方違約、侵權(quán)）的相應(yīng)證據(jù)，這樣司法機關(guān)才能有效保護(hù)我們。而且類似案件中，在沒取得對方違約證據(jù)前，還是應(yīng)該以“正常履行協(xié)議”的方式來應(yīng)對，以避免掉入自己違約的陷進(jìn)。當(dāng)然，選個好中介，也很重要。 |
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