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在采訪中，孫宏斌始終談興濃厚，他談到了下一個(gè)進(jìn)入的城市，房產(chǎn)稅，以及不久前結(jié)束的美國(guó)大選。“奧巴馬的當(dāng)選絕對(duì)是美國(guó)的災(zāi)難。”作為共和黨支持者，他毫不含糊。
融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌
新浪樂(lè)居深度報(bào)道記者董文艷 張杰/文
“孫總，地產(chǎn)界需要新的意見(jiàn)領(lǐng)袖？！”
1月17日，上海郊區(qū)，對(duì)于記者的恭維式“提問(wèn)”，風(fēng)塵仆仆趕來(lái)與記者敘餐的融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)董事長(zhǎng)孫宏斌點(diǎn)燃熊貓香煙，并不正面作答。在過(guò)去一周時(shí)間里，融創(chuàng)中國(guó)披露了2012年全年356億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，相對(duì)于孫的往事，這一業(yè)績(jī)應(yīng)是真正的歸來(lái)。2013年，孫把公司的銷(xiāo)售目標(biāo)定在了450億元，距離地產(chǎn)界一線軍團(tuán)不成文的500億門(mén)檻僅一步之遙。顯然，人們更關(guān)心，歸來(lái)的孫宏斌是否對(duì)規(guī)模二字有著穿越時(shí)間的情結(jié)。
在采訪中，孫宏斌試圖淡化規(guī)模的訴求，但是，他認(rèn)為，確實(shí)規(guī)模很重要，不到一定規(guī)模，資本市場(chǎng)不認(rèn)你?，F(xiàn)在融資成本挺高的，若不在這個(gè)規(guī)模里，融資成本就下不來(lái)。
外界將融創(chuàng)中國(guó)彎道超車(chē)的秘密定義為“銷(xiāo)售力”，但是，對(duì)此，孫宏斌并不認(rèn)同。他對(duì)樂(lè)居記者說(shuō)，融創(chuàng)的銷(xiāo)售沒(méi)有秘密，與其他地產(chǎn)公司并無(wú)本質(zhì)不同，最大的區(qū)別是執(zhí)行力。“我們的感覺(jué)是，產(chǎn)品要好，要高傭金，發(fā)放要及時(shí)，找到最好的銷(xiāo)售員，把信心與熱情傳遞給客戶。”他說(shuō)。
他顯然遭遇了不止一個(gè)同樣的提問(wèn)。1月21日深夜，他在個(gè)人新浪微博上寫(xiě)到，“最近總有人跟我說(shuō)融創(chuàng)的銷(xiāo)售能力強(qiáng)，我極不認(rèn)同。融創(chuàng)的銷(xiāo)售執(zhí)行力是比較強(qiáng)，可融創(chuàng)哪一方面的執(zhí)行力不強(qiáng)呢？融創(chuàng)的銷(xiāo)售的確做的不錯(cuò)，但房子賣(mài)的好需要體系能力，地得買(mǎi)的好，產(chǎn)品定位得對(duì)，產(chǎn)品品質(zhì)得好，服務(wù)得好。產(chǎn)品不對(duì)路神仙也賣(mài)不出去。所以說(shuō)要銷(xiāo)售的好確實(shí)不光是銷(xiāo)售部門(mén)或銷(xiāo)售能力的事。”
強(qiáng)勁的股價(jià)反彈也是孫宏斌的底氣。自2010年11月IPO以來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)的股價(jià)從最低點(diǎn)提升了6倍。股價(jià)的升幅，為融創(chuàng)的股權(quán)融資創(chuàng)造了動(dòng)能。1月22日，融創(chuàng)中國(guó)宣布欲以先舊后新方式以每股6.7元至6.9元，配售3億股股份，集資20.1億元至20.7億元。這是一筆正常的擇機(jī)資本動(dòng)作，但是，你也可以把它看作是一筆來(lái)自投資者的獎(jiǎng)賞。
在采訪中，孫宏斌始終談興濃厚，他談到了下一個(gè)進(jìn)入的城市，房產(chǎn)稅，以及不久前結(jié)束的美國(guó)大選。“奧巴馬的當(dāng)選絕對(duì)是美國(guó)的災(zāi)難。”作為共和黨支持者，他毫不含糊。
新浪樂(lè)居：最近陳勁松在微博上說(shuō)，房企應(yīng)對(duì)市場(chǎng)要抓住量，經(jīng)調(diào)控后，玩價(jià)格的開(kāi)發(fā)商將越做越小。這一觀點(diǎn)深層的意思是，高周轉(zhuǎn)公司在這輪調(diào)控中可能跑得更快，像萬(wàn)科、恒大那樣。而融創(chuàng)作為高端物業(yè)發(fā)展商，為什么也能高速周轉(zhuǎn)？
孫宏斌：不同于過(guò)去買(mǎi)地便宜，地價(jià)漲得快，開(kāi)發(fā)越慢越占便宜?，F(xiàn)在必須做高周轉(zhuǎn)企業(yè)，因?yàn)橥恋卦鲋德恋乜疃?，利息也多，若開(kāi)發(fā)慢了，利息很快就會(huì)超過(guò)建安成本，就不掙錢(qián)了。比如我們?cè)谔K州的項(xiàng)目，28000元/平方米的樓面價(jià)，一年就要3000元/平方米利息，三年利息成本就達(dá)到了1萬(wàn)元/平方米。
另外，高端產(chǎn)品也不見(jiàn)得就周轉(zhuǎn)慢，所謂周轉(zhuǎn)慢就是不知道該做什么，原因在生產(chǎn)周期。讓高端產(chǎn)品周轉(zhuǎn)快，需要把握時(shí)間和定位。綠城是最有能力也最應(yīng)該快周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)公司，它已自成體系，設(shè)計(jì)院有2000多個(gè)設(shè)計(jì)師。定位對(duì)了，設(shè)計(jì)周期不長(zhǎng)，銷(xiāo)售自然不會(huì)比中端產(chǎn)品慢。像北京的西山壹號(hào)院就賣(mài)的不錯(cuò)。北京高端賣(mài)的不好的房子，要么是戶型問(wèn)題，要么是有硬傷。我一直堅(jiān)信高端產(chǎn)品比低端產(chǎn)品賣(mài)的要快。
2012年，我們?cè)诒本┖芸壳埃绻由虾献黜?xiàng)目的話，銷(xiāo)售達(dá)到104個(gè)億，在天津排名第一，在重慶是第二，無(wú)錫是第一，接近80個(gè)億。上海玫瑰園是別墅里第一，蘇州御園在高端物業(yè)里也是當(dāng)?shù)氐谝弧?/span>
新浪樂(lè)居：一般而言，在限購(gòu)中，高端住宅受打擊的力度理應(yīng)更大，融創(chuàng)是怎么找到擁有房票的人？對(duì)融創(chuàng)而言，限購(gòu)令是一個(gè)重大的挑戰(zhàn)嗎？房產(chǎn)稅的擴(kuò)大有何影響？
孫宏斌：我認(rèn)為這是誤區(qū)，在我看來(lái)，越調(diào)控，越限購(gòu)，高端住宅越好賣(mài)。最典型的就是北京和上海，調(diào)控嚴(yán)格，限購(gòu)背后是惜購(gòu)，客戶會(huì)買(mǎi)好房子。像金茂府、西山壹號(hào)院，如果不限購(gòu)，價(jià)格遠(yuǎn)比現(xiàn)在更高。即使限購(gòu)，也總能找到能買(mǎi)的人。比如我們客戶有的是有兩套房子賣(mài)掉一套買(mǎi)一套，也有用孩子、父母名義買(mǎi)的。我們的西山壹號(hào)院，和方興合作的金茂府，確實(shí)打破了很多人的誤區(qū)，覺(jué)得高端物業(yè)不可能在限購(gòu)令下有如此好的表現(xiàn)。不過(guò)，也有風(fēng)險(xiǎn)，高端產(chǎn)品如果做錯(cuò)了，即使降價(jià)也沒(méi)人買(mǎi)。而且高端人群比較挑剔，看房子是挑缺點(diǎn)，低端產(chǎn)品客戶買(mǎi)房是找優(yōu)點(diǎn)，可能房子學(xué)區(qū)好，離家近就買(mǎi)了。
至于房產(chǎn)稅，對(duì)市場(chǎng)大的影響有限，對(duì)高端產(chǎn)品影響更小，房產(chǎn)稅本質(zhì)上不影響有錢(qián)人買(mǎi)房。我個(gè)人是支持征收房產(chǎn)稅的，越貴的房子應(yīng)收的越高。美國(guó)就是有錢(qián)人多收，很多地方房產(chǎn)稅都在2%以上，但是對(duì)高端物業(yè)也沒(méi)什么影響。美國(guó)共和黨這次在大選中提到加稅，我的感覺(jué)是，即使加稅我也樂(lè)意當(dāng)有錢(qián)人。
新浪樂(lè)居：你提到了美國(guó)大選，加稅對(duì)你這樣的富裕群體影響很大吧？
孫宏斌：掙了錢(qián)交點(diǎn)稅很正常。因?yàn)槊绹?guó)的稅務(wù)局長(zhǎng)說(shuō)了句話，即使加完稅后，我也愿做有錢(qián)人。另外，這對(duì)共和黨也是一次勝利。加稅對(duì)有錢(qián)人影響并不大，對(duì)自由職業(yè)者影響最大，比如說(shuō)醫(yī)生，律師，拿的都是收入，稅率從35%漲到39.6%了。但美國(guó)真正的有錢(qián)人都是資本所得，靠投資，稅率從15%漲到20%，很正常，這并不高，在美國(guó)歷史上20%也算低的。
新浪樂(lè)居：大選中，你投了誰(shuí)的票？
孫宏斌：我一直支持共和黨。奧巴馬把共和黨搞的太惱火了，美國(guó)歷史上從來(lái)沒(méi)有像兩黨這么對(duì)立的時(shí)候。奧巴馬剛上臺(tái)的時(shí)候，民主黨是控制著參眾兩院的，很多通過(guò)的議案政策包括醫(yī)療等，共和黨都是零票，共和黨一掌握眾議院，基本是你說(shuō)什么我都不同意，對(duì)的錯(cuò)的都不同意。這次加稅的事是因?yàn)楣埠忘h得罪不起選民，你要是加稅，那么多人都加稅，它得罪不起那么多選民，是這樣的背景。但是到了下一步還是會(huì)打的，因?yàn)樗鼪](méi)有份兒。我覺(jué)得奧巴馬確實(shí)是美國(guó)的災(zāi)難，但是羅姆尼太弱了他是共和黨里最弱的，那些重量級(jí)的人物都沒(méi)出來(lái)。
新浪樂(lè)居：讓我們?cè)?/span>談?wù)勅绾慰创Y本市場(chǎng)。去年年初時(shí)，你對(duì)香港的資本市場(chǎng)看待房地產(chǎn)公司常用的分析工具做了批駁性的回應(yīng)。你認(rèn)為不應(yīng)該簡(jiǎn)單地用負(fù)債率、凈資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)評(píng)估一個(gè)地產(chǎn)公司，你提到應(yīng)該用銷(xiāo)售額/總負(fù)債的測(cè)算方法。可是，你的這個(gè)方法是不是沒(méi)有考慮到銷(xiāo)售回款的因素？
孫宏斌：融創(chuàng)主要考核銷(xiāo)售回款，我們都是按照回款來(lái)發(fā)放傭金提成的。現(xiàn)在平均一年銷(xiāo)售回款率能達(dá)到90%左右。銷(xiāo)售額除以總負(fù)債的算法，大家不用是因?yàn)殇N(xiāo)售額差別較大，很難預(yù)測(cè)。比如融創(chuàng)去年賣(mài)了300多億，只要到期還款20多億，我們還了100多億，銷(xiāo)售好債沒(méi)到期就還了。今年貸款50億，賣(mài)得好也同樣如此?，F(xiàn)在賬上有100多億現(xiàn)金，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。
所以近100%的凈負(fù)債也不用考慮太多，以前我們跟投資者承諾任何時(shí)候賬上都不能低于15億，這是我們現(xiàn)金流的安全底線。現(xiàn)在規(guī)模大了以后，可能就要有20億。資本市場(chǎng)接受我們。原因是我們銷(xiāo)售好，信任我們的銷(xiāo)售能力?，F(xiàn)在投資者都知道要看現(xiàn)金流，但看不明白，只能看負(fù)債率了。我們公司只有這幾個(gè)城市幾個(gè)項(xiàng)目，一周全能看完，加上銷(xiāo)售好，市場(chǎng)自然接受度高。
新浪樂(lè)居：去年的地產(chǎn)股價(jià)表現(xiàn)很驚艷，綠城升幅排第一，融創(chuàng)排第二。但剔除綠城死里逃生的極端因素后，融創(chuàng)的觀察價(jià)值可能更大一些。經(jīng)歷此過(guò)程后，您對(duì)股價(jià)這件事有什么心得體會(huì)？
孫宏斌：我一直對(duì)資本市場(chǎng)很有信心。資本市場(chǎng)可能短期看起來(lái)挺傻，長(zhǎng)期看卻是聰明的。我們股票1塊多錢(qián)時(shí)，后臺(tái)很多人在看，所以我在微博上常寫(xiě)一些批評(píng)投資者的話，我說(shuō)等漲了你們?cè)儋I(mǎi)。融創(chuàng)是被低估的，但并沒(méi)有硬傷。投資者不傻，買(mǎi)了融創(chuàng)股票的人都是長(zhǎng)期關(guān)注我們的，市場(chǎng)一變就買(mǎi)了。投資群體很聰明，會(huì)把好公司挑出來(lái)。
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