廣州樓市大規(guī)模促銷(xiāo) 專(zhuān)家稱(chēng)房貸政策有望松動(dòng)
吳江樓市網(wǎng) 發(fā)布時(shí)間：2009-02-24 來(lái)源： 點(diǎn)擊數(shù)：1121
? “十一”國(guó)慶黃金周是今年以來(lái)最大規(guī)模的一次樓市促銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商們集中力量推新貨，力求贏得市場(chǎng)。面對(duì)紛繁復(fù)雜的樓市環(huán)境，現(xiàn)在購(gòu)房是買(mǎi)在山腰上還是成功抄底？現(xiàn)在是否是合適的購(gòu)房機(jī)會(huì)？為此，本報(bào)記者專(zhuān)訪(fǎng)了廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家、寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同，他認(rèn)為急需住房又有承受能力的市民不妨看中就出手，但投資性或者購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型豪宅的買(mǎi)家不妨再等一等，看清形勢(shì)再買(mǎi)樓。?
????廣州房?jī)r(jià)可能逐步趨穩(wěn)?
????記者(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“記”）：隨著國(guó)慶黃金周的到來(lái)，廣州樓市進(jìn)入了今年以來(lái)最大規(guī)模的促銷(xiāo)檔期，不少樓盤(pán)推出大幅度的打折優(yōu)惠，紛紛聲稱(chēng)自己樓盤(pán)的價(jià)格是“超筍價(jià)”。您認(rèn)為從整體大環(huán)境看，目前是不是買(mǎi)樓的好時(shí)機(jī)呢？?
????韓世同(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“韓”）：是不是買(mǎi)樓的好時(shí)機(jī)，我認(rèn)為要視購(gòu)房人的情況來(lái)作區(qū)分。對(duì)急需住房又有承受能力的人來(lái)說(shuō)，目前不失為好時(shí)機(jī)；但對(duì)于投資性購(gòu)房或者出于改善住房條件考慮，目前仍不急于買(mǎi)樓的人來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得現(xiàn)在未必就是購(gòu)房的最好時(shí)機(jī)。?
????其實(shí)對(duì)于急于買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，什么時(shí)候買(mǎi)房都是好時(shí)機(jī)。近期房?jī)r(jià)相比去年年底有比較明顯的調(diào)整，從局部看，這一波的調(diào)整在有些區(qū)域其實(shí)已經(jīng)到位了，對(duì)有能力有需要的人來(lái)說(shuō)，只要價(jià)格能達(dá)到自己的心理價(jià)位，目前確實(shí)就是個(gè)購(gòu)房的很好時(shí)機(jī)。如果這次國(guó)慶降價(jià)能夠到位，又保持穩(wěn)定成交量，其實(shí)就已經(jīng)很不錯(cuò)了。要想指望在這個(gè)價(jià)位基礎(chǔ)上進(jìn)一步拉升，或者是指望成交超過(guò)去年同期水平，在目前的態(tài)勢(shì)下不太可能。可以說(shuō)，目前整個(gè)廣州的狀況已經(jīng)是全國(guó)比較好的。因?yàn)閺V深率先降價(jià)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)整，如果能保持穩(wěn)定的成交量，后市價(jià)格也就有可能逐步趨穩(wěn)。從全國(guó)看，目前上海、北京、南京等城市才進(jìn)行第一輪調(diào)整，而我們已經(jīng)經(jīng)過(guò)了這一階段。所以說(shuō)，如果你的住房需求很迫切，像要買(mǎi)樓結(jié)婚啊，剛來(lái)廣州需要住房啊等等，看到有價(jià)格與自己心理預(yù)期相近的樓盤(pán)不妨出手，也可以說(shuō)是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。?
????當(dāng)然了，這個(gè)“能力”是指你能不能承受房子的總價(jià)，如果為了買(mǎi)房子讓日子過(guò)得緊巴巴的話(huà)，這就不是有“能力”了。在目前的市況下，還勒緊腰帶勉為其難買(mǎi)樓，風(fēng)險(xiǎn)也就太大了。?
????階段性底部部分人會(huì)買(mǎi)樓?
????記：對(duì)您剛剛所說(shuō)的住房需求不是很迫切的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在不是買(mǎi)樓的好時(shí)候，那究竟什么時(shí)候買(mǎi)樓會(huì)更好點(diǎn)??
????韓:對(duì)于現(xiàn)在可買(mǎi)可不買(mǎi)的人來(lái)說(shuō)，我個(gè)人認(rèn)為不如再等一段時(shí)間，看清市場(chǎng)形勢(shì)再出手也不遲，這個(gè)時(shí)間可能是今年年底，也可能是明年初，甚至明年年中，主要要看市場(chǎng)的變化，看市場(chǎng)調(diào)整是不是已經(jīng)到位，還有國(guó)家的從緊政策是否能夠放松。?
????最近很多樓盤(pán)打折很可觀，像富力的8.8折，恒大的7.6折等等，我覺(jué)得是很到位的，對(duì)目標(biāo)客戶(hù)，就是有能力想買(mǎi)房的人，已經(jīng)構(gòu)成足夠吸引力，應(yīng)該可以形成一定的成交，但這個(gè)成交顯然是剛剛夠吃，和往年是完全不能比的。不排除一些企業(yè)獲得比較好的效果后就封盤(pán)，等到將來(lái)市場(chǎng)好的時(shí)候再賣(mài)，但是多數(shù)企業(yè)是剛剛啟動(dòng)。?
????從市場(chǎng)整體看，開(kāi)發(fā)商的調(diào)整趕不上買(mǎi)家心理變化得快，相對(duì)來(lái)講，營(yíng)銷(xiāo)策略現(xiàn)在還沒(méi)有完全適應(yīng)買(mǎi)家的心理變化。我一直認(rèn)為前一輪調(diào)整是比較成功的，那一輪是萬(wàn)科在前面帶動(dòng)，其他發(fā)展商跟進(jìn)，形成的一波價(jià)格調(diào)整態(tài)勢(shì)，如果從去年10月份開(kāi)始計(jì)算，到現(xiàn)在調(diào)整已經(jīng)一年了，價(jià)格比較穩(wěn)定了，但是在階段性的底部，不是所有的人都會(huì)買(mǎi)樓，會(huì)買(mǎi)樓的是一部分人，當(dāng)這部分人已經(jīng)消化得差不多了，如果不進(jìn)行新一輪調(diào)整，成交量將難有新突破，這就是為什么我主張要進(jìn)行新一輪價(jià)格調(diào)整的原因。?
????最近我看過(guò)一項(xiàng)網(wǎng)上的調(diào)查數(shù)據(jù)，面對(duì)“你認(rèn)為當(dāng)前的樓價(jià)是否已經(jīng)調(diào)整到出手的心理價(jià)位？”的問(wèn)題，選擇“仍然相差很遠(yuǎn)”的網(wǎng)友接近70%，而選擇“已調(diào)整到出手心理價(jià)位”的網(wǎng)友只有5%；而另一項(xiàng)調(diào)查“你是否有在國(guó)慶黃金周買(mǎi)房的計(jì)劃？”中，60%未買(mǎi)房的網(wǎng)友表示暫時(shí)沒(méi)有在國(guó)慶黃金周買(mǎi)房的計(jì)劃，而選擇有買(mǎi)房計(jì)劃的網(wǎng)友僅有4%。從這類(lèi)網(wǎng)上調(diào)查看，顯然有相當(dāng)部分的買(mǎi)家在今年黃金周扔持觀望態(tài)度，他們?cè)诘却乱惠喌恼{(diào)整，期待市場(chǎng)進(jìn)一步明朗化。?
????當(dāng)然了，如果你現(xiàn)在急著買(mǎi)房又有能力，還在等的話(huà)，你看中的好地段房源、喜歡的戶(hù)型就可能沒(méi)有了，可能會(huì)導(dǎo)致生活質(zhì)量的降低；但如果你現(xiàn)在住得還好，又不急切買(mǎi)房子，只是希望作投資，或者干脆就是投資性買(mǎi)樓的話(huà)，顯然目前不是太好的時(shí)機(jī)。當(dāng)然我也希望他們?nèi)胧?，買(mǎi)房的人越多越好，市場(chǎng)才有興旺的局面，但買(mǎi)家的判斷各自不一樣，市場(chǎng)存在各種各樣的想法會(huì)使市場(chǎng)更豐富，否則一邊倒的話(huà)，大家都別買(mǎi)樓了。?
????房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需很重要?
????記：我們剛剛說(shuō)的是一般的情況，對(duì)于豪宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，您覺(jué)得現(xiàn)在又是不是買(mǎi)樓的好時(shí)機(jī)呢？?
????韓：大家都知道豪宅的買(mǎi)家不是改善住房的換房客就是買(mǎi)樓作投資的投資客，他們實(shí)力強(qiáng)，對(duì)價(jià)格不敏感，買(mǎi)不買(mǎi)樓不完全是房?jī)r(jià)的問(wèn)題和能力的問(wèn)題，他們主要是看經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，大幅降價(jià)并非好事，一方面豪宅品質(zhì)難保障，另一方面也會(huì)降低豪宅的門(mén)檻，不能達(dá)到富豪對(duì)“同質(zhì)而居”居住氛圍的要求。這也就是為什么現(xiàn)在有不少豪宅堅(jiān)持不進(jìn)行大幅降價(jià)的原因。?
????另一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題是，從目前種種跡象看，二次房貸、90/70等政策有可能會(huì)放松。我覺(jué)得樓市目前已處于明顯的下行通道，政策的松動(dòng)是必須的，而且非常必要，二次房貸等政策已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)的發(fā)展。?
????與去年同期相比，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)已發(fā)生了那么大的變化，從國(guó)內(nèi)整體形勢(shì)看，擴(kuò)大內(nèi)需很重要，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，對(duì)擴(kuò)大中國(guó)市場(chǎng)的內(nèi)需有幫助，對(duì)政府來(lái)說(shuō)，激活樓市的任務(wù)已很緊迫。如可以根據(jù)不同城市的特點(diǎn)采取不同做法，先從二、三線(xiàn)城市或樓價(jià)原本就比較平穩(wěn)健康的城市開(kāi)始松動(dòng)，然后再慢慢擴(kuò)大到大城市。其實(shí)，現(xiàn)在西安、成都、沈陽(yáng)等城市，“9.27”政策已開(kāi)始松動(dòng)，二次房貸在成都已放松，對(duì)“大戶(hù)型”的定義也擴(kuò)大到220平方米。這些城市的先行做法目前沒(méi)有遭到有關(guān)部門(mén)的禁止，可以說(shuō)是默許了。所以說(shuō)，在年底和明年初，“9.27”政策可能有更大范圍的調(diào)整。這對(duì)豪宅買(mǎi)家來(lái)說(shuō)意義非常大，買(mǎi)豪宅的基本是二次或多次置業(yè)者，二次房貸政策的放松意味著他們可以用更少的首付買(mǎi)樓，利率成本更低，交易契稅還可能有所減輕。(來(lái)源：新快報(bào)）?
????大幅降價(jià)物業(yè)品質(zhì)或難保障?
????記：市場(chǎng)總是有升有降有起有落，您覺(jué)得買(mǎi)什么樣的房子才能有保障？?
????答：當(dāng)然首先是選擇買(mǎi)實(shí)力開(kāi)發(fā)商、品牌開(kāi)發(fā)商的房子，其次看房子是不是具有保值性和升值性。?
????要做到保值和升值，首先是能不能擁有稀缺資源，如CBD中心稀缺位置、稀缺景觀、市政配套利好地段等等，還有就是房子本身的品質(zhì)、檔次，小區(qū)及周邊環(huán)境、物業(yè)管理，另外還有社區(qū)居住氛圍、生活模式，能不能“同質(zhì)而居”等等，都很重要。地段、生態(tài)資源、市政配套這些“先天條件”就不用細(xì)說(shuō)了。對(duì)房子本身來(lái)說(shuō)，發(fā)展商是不是能為業(yè)主提供有提升附加值的增值空間，像地下室、多功能空間、花園、陽(yáng)臺(tái)什么的；設(shè)計(jì)上是不是能充分體貼到人性化需求，比如裝有電梯的別墅，等等，對(duì)房子保值、升值能力都來(lái)說(shuō)，都很重要。?
????至于在市場(chǎng)調(diào)整中，能不能維持房子的品質(zhì)、檔次不變化，發(fā)展商的實(shí)力就更為關(guān)鍵。在目前這種市況下，有些發(fā)展商為了促銷(xiāo)大幅度降價(jià)了，原來(lái)維持的高置業(yè)門(mén)檻就容易出現(xiàn)變化，價(jià)格賣(mài)便宜了，物業(yè)品質(zhì)有可能難以保障，已積累下來(lái)的物業(yè)品牌、檔次和業(yè)主質(zhì)素，也可能難以維持原來(lái)的高水準(zhǔn)，這對(duì)原來(lái)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，不但意味著物業(yè)貶值，還意味著原來(lái)生活模式和社區(qū)氛圍可能受到影響。?
????但有些樓盤(pán)選擇不跟風(fēng)降價(jià)賣(mài)樓，準(zhǔn)備等時(shí)機(jī)好了再賣(mài)，這可以說(shuō)是保障了業(yè)主的物業(yè)不貶值，對(duì)業(yè)主能負(fù)得起責(zé)任。當(dāng)然能這樣做的開(kāi)發(fā)商很少。在香港，就有不少豪宅盤(pán)的發(fā)展商在淡市時(shí)選擇不賣(mài)樓，這對(duì)實(shí)力是很大的考驗(yàn)，需要強(qiáng)大的資金支撐才行。所以我們說(shuō)，買(mǎi)房子的時(shí)候一定要看清發(fā)展商的實(shí)力，選擇實(shí)力發(fā)展商才能更有保障。?
????中國(guó)10大超級(jí)豪宅排行榜?
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