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7月22日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉亮相博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第16屆年會(huì)，縱論房地產(chǎn)和貨幣利率、匯率走勢(shì)，以及中國(guó)開(kāi)發(fā)商的未來(lái)在哪里。
從利率、匯率的角度來(lái)說(shuō)，鐘偉給中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)提供了一個(gè)寬廣的國(guó)際視野，海外投資應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的必選；而在互聯(lián)網(wǎng)因素的沖擊下，房地產(chǎn)行業(yè)的格局演變將是顛覆性的，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)的模式，可能并不能代表這個(gè)行業(yè)的未來(lái)。
房地產(chǎn)三年仍然向好
房地產(chǎn)行業(yè)面臨的大背景之一是，貨幣放水、負(fù)利率蔓延。“錢(qián)印得越來(lái)越多，8年時(shí)間，我們印出了100萬(wàn)億。”鐘偉說(shuō)，這種情況帶來(lái)了貧窮感和焦慮感，典型表現(xiàn)是，奢侈消費(fèi)在全球退潮。
而未來(lái)的趨勢(shì)是貨幣環(huán)境喜憂參半，更低利率難免。M2增速10%是大考，中國(guó)央行以數(shù)量寬松為輔，低利率為主，人民幣名義匯率走上波動(dòng)中的貶值之路，低利率利于樓市，貶值+M2高增速利于樓市。
此外，資產(chǎn)泡沫或地產(chǎn)金融泡沫是全球性的，是由中央政府最后擔(dān)保的剛性泡沫。這帶來(lái)的結(jié)果是京滬穗深房?jī)r(jià)上漲并不是特殊現(xiàn)象，全球樓市從2012年至今持續(xù)升溫，大都市平均升幅約在40%，倫敦、波士頓、溫哥華等城市的房?jī)r(jià)上漲如果算上匯率因素，并不比中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)上漲差多少；在中國(guó)，由于股市、債市波動(dòng)巨大，樓市回升較全球更遲。
因此，鐘偉對(duì)于未來(lái)三四年間中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)表示樂(lè)觀。他指出，中國(guó)房地產(chǎn)的趨勢(shì)可以概括成：3年漲、5年平、10年落。而看好未來(lái)三四年房地產(chǎn)市場(chǎng)的原因是，去庫(kù)存遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，房地產(chǎn)調(diào)控政策就不可能發(fā)生大的變化，市場(chǎng)總體仍然向好；而且，未來(lái)若經(jīng)濟(jì)回升和出現(xiàn)通脹，樓市也依然是能夠抵御的。
不過(guò)他也提醒，目前房地產(chǎn)行業(yè)的庫(kù)存去化仍然比較艱難，雖銷售火熱，但投資冰冷，一二線城市較為火爆，三四線城市非住宅類產(chǎn)品行情黯淡。“去庫(kù)存是既定方略，庫(kù)存去化可能需要3-4年，且區(qū)域分化嚴(yán)重，讓我們暫時(shí)忘記不現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)稅，同時(shí)考慮交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、個(gè)稅、遺產(chǎn)稅。”
鐘偉認(rèn)為，中國(guó)不會(huì)跌入中等收入陷阱，樓市也不會(huì)崩盤(pán)。他分析稱，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)圖景類似日、韓，房地產(chǎn)行業(yè)根本不存在產(chǎn)能問(wèn)題，中國(guó)樓市最有可能軟著陸。
“產(chǎn)能是建筑施工行業(yè)的事，由于土地價(jià)格、建安成本不像印錢(qián)一樣印出來(lái)，所以樓市去庫(kù)存本身，也沒(méi)有去產(chǎn)能的痛苦，房地產(chǎn)行業(yè)的資金回報(bào)和安全性還是最好的。”
未來(lái)應(yīng)聚焦互聯(lián)網(wǎng)與海外
“萬(wàn)科模式可能并不能代表中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)。”對(duì)于當(dāng)前中國(guó)開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)型，鐘偉也有自己的看法。
而他不看好萬(wàn)科的理由是，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生三個(gè)新的變化，分別是：互聯(lián)網(wǎng)思維的沖擊、一 二手房聯(lián)動(dòng)沖擊及海外機(jī)遇。
他說(shuō)，商業(yè)模式不是最重要的，重要的是通過(guò)技術(shù)手段，將商業(yè)模式改造成為接地氣、強(qiáng)有力的盈利模式。“未來(lái)的一段時(shí)間可以看到，一些原來(lái)不被人所關(guān)注的、不務(wù)正業(yè)的，甚至行業(yè)地位不高的企業(yè)，他們是中國(guó)未來(lái)千億級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)，比如說(shuō)鏈家。”
“不要被過(guò)去的成功所絆倒。”鐘偉指出，房地產(chǎn)行業(yè)將在分化中產(chǎn)生新的千億級(jí)企業(yè)，他們可能具有的優(yōu)勢(shì)包括：線上線下整合的優(yōu)勢(shì)， 新房和二手房同步的優(yōu)勢(shì)，以及客戶黏性的優(yōu)勢(shì)。
鐘偉提醒，貧富分化鴻溝越深，樓市上漲越險(xiǎn)。“一線城市現(xiàn)在最低標(biāo)準(zhǔn)的住房是300萬(wàn)/套，北上廣深的年輕人，有多少能夠掙或者存15萬(wàn)-30萬(wàn)塊錢(qián)？如果年輕人每年的收入趕不上最基本的房?jī)r(jià)，只能問(wèn)父母要錢(qián)，那么只有少數(shù)的年輕人能夠買(mǎi)得起；新開(kāi)發(fā)的房子和這個(gè)城市的普通居民沒(méi)有什么關(guān)系，因?yàn)樾碌牡赝跷磥?lái)帶來(lái)的房子必然是豪宅。收入分配本身限制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，而房地產(chǎn)價(jià)格上漲一定會(huì)加深這個(gè)行業(yè)的矛盾。”
此番格局之下，鐘偉認(rèn)為，房地產(chǎn)商應(yīng)該增加海外開(kāi)發(fā)的可能性，或者是海外物業(yè)持有的可能性。
舉例來(lái)說(shuō)，如果過(guò)去3年在日本投資過(guò)房地產(chǎn)，每年的出租型物業(yè)回報(bào)能夠達(dá)到2位數(shù)；如果以內(nèi)保外貸的方式參與投資，在海外真實(shí)的融資成本是國(guó)內(nèi)外的利差，再算上人民幣的貶值，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在海外投資融資實(shí)際上已經(jīng)是負(fù)利率狀態(tài)。“以前不敢加杠桿，現(xiàn)在應(yīng)該加杠桿。”
他指出，在過(guò)去3年，中國(guó)流向美國(guó)、加拿大、英國(guó)、澳大利亞、新西蘭，只包括業(yè)主零散投資的資金規(guī)模，大約在2000億左右，其中主體1200多億是流向美國(guó)。
“中國(guó)進(jìn)入新常態(tài)之后，海外地產(chǎn)的回報(bào)率和安全性，相比較中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)，體現(xiàn)出越來(lái)越強(qiáng)的優(yōu)越性。” |