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十三屆全國人大三次會議5月28日表決通過了《中華人民共和國民法典》，6月1日，新華社授權(quán)全文播發(fā)這部法律，宣告“民法典時代”正式到來。
民法典共7編、1260條，各編依次為總則、物權(quán)、合同、人格權(quán)、婚姻家庭、繼承、侵權(quán)責(zé)任和附則，自2021年1月1日起施行，婚姻法、繼承法、民法通則、收養(yǎng)法、擔(dān)保法、合同法、物權(quán)法、侵權(quán)責(zé)任法、民法總則同時廢止。
新華社文章指出，民法典是新中國第一部以法典命名的法律，開創(chuàng)了我國法典編纂立法的先河，具有里程碑意義。
那么民法典時代，關(guān)于 房地產(chǎn)行業(yè)的問題有何亮點，又將帶來哪些影響呢？
此次《民法典》在用益物權(quán)中新增加了一種類型——居住權(quán)。學(xué)界觀點認(rèn)為，居住權(quán)的設(shè)立以人為本，保障“居者有其房”。
《民法典》第三百六十六條明確，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條，設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。
第三百六十八條，居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。
第三百六十九條，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。
第三百七十條，居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。
第三百七十一條，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。
中國政法大學(xué)教授朱巍提到，此次民法典在用益物權(quán)中新增加了一種類型——居住權(quán)。“居住權(quán)屬于用益物權(quán)中新增加的一個權(quán)力，這一權(quán)力不能繼承不能轉(zhuǎn)讓，且不收費，但需要登記。”
“居住權(quán)的提出并非首次。2007年物權(quán)法討論時，著名法學(xué)家、中國政法大學(xué)前校長江平就提到過居住權(quán)。這次借助民法典編纂，把居住權(quán)規(guī)定到物權(quán)編里，主要目的是保障‘居者有其房’。”朱巍說道。
朱巍認(rèn)為，居住權(quán)的設(shè)立有助于經(jīng)濟社會的發(fā)展，在不轉(zhuǎn)移所有權(quán)的情況之下，強調(diào)其用益物權(quán)，這對于民事財產(chǎn)領(lǐng)域是一種多方處置的方式；另外，居住權(quán)將用益物權(quán)的類型多元化，在所有權(quán)、財產(chǎn)權(quán)實際并未轉(zhuǎn)移的情況下，僅是用益物權(quán)的轉(zhuǎn)移。此外，民法典規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，這也就是說用益權(quán)人也不能利用住宅獲得收益，因此居住權(quán)是一種受限制的權(quán)利，但又能夠使得“居者有其屋”。
中國人民大學(xué)商法研究所所長劉俊海指出，“居住權(quán)的設(shè)立出發(fā)點是以人為本，包括一些保姆在雇主家干活，老了回農(nóng)村沒有房子住了怎么辦的問題，就可以在主人家里住，以此增強居住者的安全感。”
中央財經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長尹飛表示，《民法典》中明確居住權(quán)主要是實現(xiàn)“物盡其用”，強化實際居住人的權(quán)利效力。通過多層次的房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)滿足人民群眾的居住需要。同時居住權(quán)還可以適用于“企業(yè)引進(jìn)人才”。比如北上廣深的房價很貴，但企業(yè)引進(jìn)人才需要有住房需求，通過居住權(quán)可以保障其居住需求。
不過，蘇州大學(xué)王健法學(xué)院教授、副院長程雪陽也指出，設(shè)立居住權(quán)后，可能會對房屋所有權(quán)交易有一定的影響，因為即使房屋賣了，居住權(quán)人還可以繼續(xù)居住。 |