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5月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶解讀稱：“4月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)減少，同比上漲城市個數(shù)增加。70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比整體漲幅回落、二手住宅環(huán)比漲幅回落更為明顯，各線城市商品住宅銷售價格同比上漲或降勢趨緩。”
新房、 二手房價格漲幅趨緩，是市場向合理中樞修復(fù)過程中的正常振蕩
從統(tǒng)計局公布的4月房價數(shù)據(jù)來看，4月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有62個和36個，比上月分別減少2個和21個，二手住宅減少個數(shù)較多。新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲城市分別有22個和9個，比上月分別增加4個和1個。
58安居客研究院院長張波認(rèn)為，市場整體還是延續(xù)了復(fù)蘇的趨勢，但城市間的分化，區(qū)域性的市場波動依然存在，在1-4月新房成交量同比上漲的大背景下，房價的支撐力依然存在。
據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份，70城新房價格環(huán)比上漲0.32%，相比3月份0.44%的上漲水平來看，環(huán)比漲幅有所收窄，也是今年以來漲幅連續(xù)2個月擴(kuò)大后的首次收窄。
貝殼研究院市場分析師劉麗杰認(rèn)為，在一季度市場需求集中釋放后，市場交易量季節(jié)性回落，價格環(huán)比漲幅收窄，這是市場修復(fù)過程中的自然回落和調(diào)整，是市場向合理中樞修復(fù)過程中的正常振蕩。
二手房方面，4月份，70城二手住房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.01%，接近停漲，也是今年以來連續(xù)三個月上漲，但漲幅比3月份的0.26%明顯收窄。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，二手房價上漲動力更弱的原因在于，盡管二手房交易量明顯增加，但掛牌量更大，多數(shù)城市截至3月份，二手住房掛牌量相比去年底增加30%-40%。甚至，交易量增加的規(guī)模并沒有掛牌量增加的多，在1-3月份積累的剛性需求（主要買小戶型、特別是學(xué)區(qū)）釋放后，二手房需求迅速委托，面對超高位的掛牌量，業(yè)主下調(diào)掛牌價的比例增加。
城市分化相對明顯，二三線新房價格同環(huán)比漲幅均收窄
分城市來看，一線城市的市場復(fù)蘇力度相對明顯，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月略擴(kuò)0.1個百分點。
對此，張波認(rèn)為，今年市場的復(fù)蘇是從熱點一二線城市開始的，尤其是一線城市的市場復(fù)蘇更是在土地層面得到雙重體現(xiàn)，4月的上海土拍成交總額成為今年1-4月全國最高，大型品牌房企的積極參與，導(dǎo)致熱門地塊爭奪更為激烈。在此背景下，一二手房的市場交易保持了一定熱度，雖然成交量環(huán)比3月一定下滑，但房價依然保持了堅挺。一線城市的房價未來波動會呈現(xiàn)振幅小、向上趨勢不變的態(tài)勢。
與此同時，二線城市的分化仍在持續(xù)。4月新房銷售價格環(huán)比上漲0.4%但漲幅回落。張波補充道：“值得關(guān)注的是東北的長春、沈陽等城市呈現(xiàn)出一手房漲二手房跌的情況，這也顯示出用戶心態(tài)的變化，更多的新盤促銷帶動入市節(jié)奏提升，但二手市場的溫度依然難提升，市場的復(fù)蘇呈現(xiàn)膠著化。”
對于城市分化比較明顯這一現(xiàn)象，李宇嘉分析認(rèn)為，一線城市內(nèi)部，由于近期購房需求下滑幅度較大，深圳房價漲幅回落，廣州漲幅較小，上海、北京仍保持了明顯上漲的態(tài)勢，與區(qū)域內(nèi)剛需購房群體集中，后續(xù)釋放依然保持一定規(guī)模，較大的交易量支撐了房價漲幅等有關(guān)。二線城市內(nèi)部，成都、石家莊、武漢、重慶等漲幅居前。主要與新房供應(yīng)，二手房交易情緒，近期需求端刺激政策等有關(guān)。
此外，三四線城市的市場復(fù)蘇總體依然偏慢，張波分析稱，部分城市的房價上漲仍顯動力不足，為了加速區(qū)域市場熱度提升，4月不少城市在政策放松的同時，積極推出“團(tuán)購”方式，通過價格層面的優(yōu)惠來吸引更多的需求者加速入場，這在一定程度上也會導(dǎo)致城市總體房價階段性波動。
整體來看，劉麗杰稱：“4月一線城市新房價格同環(huán)比漲幅均較上月擴(kuò)大，二三線新房價格同環(huán)比漲幅均收窄。即使有季節(jié)性調(diào)整一線城市仍表現(xiàn)出較強韌性，這對全國市場預(yù)期修復(fù)有較好的提振作用。”
對于接下來市場的走勢，張波提到，從線上的用戶瀏覽量、線上售樓處咨詢量等前置性指標(biāo)來看，4月不少城市的市場的熱度出現(xiàn)了階段性回調(diào)，并且五一樓市的熱度上漲分化亦十分明顯，這都預(yù)計著5月房價表現(xiàn)仍將保持和4月相當(dāng)水平，部分熱點城市復(fù)蘇的節(jié)奏有所保持，但部分城市還將在底部徘徊積蓄力量再次反彈。
劉麗杰也認(rèn)為，4月以來樓市提振政策持續(xù)加碼，杭州、合肥等重點城市縮小限購范圍，上海上調(diào)多子女家庭住房公積金貸款額度，北京房山發(fā)布引才聚才政策等。中央政治局會議定調(diào)，“房住不炒”前提下繼續(xù)支持剛性和改善性住房需求。預(yù)計短期住房政策保持寬松并持續(xù)生效，有助于促進(jìn)市場量價平穩(wěn)修復(fù)。
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