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樓市滯脹，觀望心理在蔓延。在買(mǎi)房與賣(mài)房的博弈中，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始使出渾身解數(shù)。誰(shuí)能在營(yíng)銷(xiāo)中有所突破，自然就能在此番的博弈中占得先機(jī)。
期望早日回籠資金
昨日，記者接到某名盤(pán)的樓盤(pán)促銷(xiāo)廣告，“****尾房清盤(pán)全線8折，更推出3套超低拍賣(mài)房1.3萬(wàn)起(7折）。7月6日開(kāi)槌，登記后可參與活動(dòng)！依當(dāng)日拍賣(mài)價(jià)簽約！”
記者來(lái)到位于東四環(huán)附近的該樓盤(pán)售樓處，盡管開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)活動(dòng)做得夠有創(chuàng)意，讓利也夠大，但是精美的售樓大廳除去售樓人員外卻空無(wú)一人。
銷(xiāo)售人員告訴記者，此次促銷(xiāo)的房子是該樓盤(pán)四期的23、24兩棟樓，建在七星級(jí)的會(huì)所兩側(cè)，沾上會(huì)所的豪華，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商想留在最后賣(mài)，憑借其獨(dú)特的位置賣(mài)個(gè)高價(jià)，但是去年底剛好碰上了樓市調(diào)整，今年年初開(kāi)盤(pán)只賣(mài)到了1.9萬(wàn)元/平方米。而現(xiàn)在還剩14套左右，開(kāi)發(fā)商也想快點(diǎn)回籠資金，所以才會(huì)有此活動(dòng)。
拍賣(mài)噱頭 不超過(guò)7.6折
據(jù)記者了解到，這兩棟樓的促銷(xiāo)在4個(gè)月前就開(kāi)始了，當(dāng)時(shí)的廣告是 “最后32席，清盤(pán)特惠，1.5萬(wàn)-1.7萬(wàn)元/平方米”。但4個(gè)月過(guò)去了，該樓盤(pán)僅賣(mài)出去18套左右，而去年同期，1天的銷(xiāo)售量就能達(dá)到10余套。
除去拍賣(mài)的3套房子外，其余的按照樓層不同打折8折到8.8折不等，還有16萬(wàn)車(chē)位等贈(zèng)送。
“拍賣(mài)的3套房子，樓層很好，1.3萬(wàn)元/平方米7折的起價(jià)，每次舉牌是加20塊錢(qián)。”該銷(xiāo)售人員說(shuō)。記者表示當(dāng)競(jìng)拍價(jià)超過(guò)8折的價(jià)錢(qián)怎么辦，“這個(gè)我們內(nèi)部已經(jīng)講好了，競(jìng)價(jià)不會(huì)超過(guò)1.45萬(wàn)元，相當(dāng)于7.6折，如果有拍賣(mài)到的，我們會(huì)按照這個(gè)價(jià)位任競(jìng)得者在剩下的房子里選一套?！?/p>
該銷(xiāo)售人員告訴記者，也就是這14套房中，都可以以7.6折買(mǎi)到。
“拍賣(mài)此種促銷(xiāo)手段，據(jù)我的了解，在北京是沒(méi)有發(fā)生過(guò)的，應(yīng)該又是一個(gè)創(chuàng)舉，醉翁之意不在酒。就是噱頭，增加影響力。反正耗著也是耗著，預(yù)期也不好，趕緊出手回籠資金也是明智的選擇?！北本├砉ご髮W(xué)房地產(chǎn)研究工作室主任周畢文告訴記者。
為何名盤(pán)后期打折多？
該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商為全國(guó)知名品牌，資金實(shí)力十分雄厚，并不是像許多中小開(kāi)發(fā)商那樣急于回籠資金自救。
“在北京市區(qū)內(nèi)，現(xiàn)在做一期就大幅打折的并不多，真正打折幅度大的都是一些名盤(pán)的后期項(xiàng)目?！币粯I(yè)內(nèi)人士昨日告訴記者。
“在北京的開(kāi)發(fā)商都會(huì)在樓盤(pán)的第一期賺足利潤(rùn)，就算行情不好也很少大幅打折，如果第一期的房子就大幅打折，沒(méi)有賺取足夠的利潤(rùn)，那么后期的銷(xiāo)售就會(huì)很不力，而名盤(pán)之所有打折幅度大，是因?yàn)檫@些名盤(pán)前期品牌溢價(jià)，已有足夠的利潤(rùn)空間?！敝墚呂恼f(shuō)。
所謂品牌溢價(jià)，是在對(duì)一個(gè)樓盤(pán)定價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)商以目前樓盤(pán)所在區(qū)域的均價(jià)作為定價(jià)基礎(chǔ)，另外根據(jù)自身品牌優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)等加上溢價(jià)部分，最終得出價(jià)格。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，品牌溢價(jià)的最大幅度一般在10%-20%之間。
據(jù)記者了解，啟動(dòng)京城樓盤(pán)降價(jià)的先行者是地產(chǎn)大佬萬(wàn)科的中糧假日風(fēng)景9.3折，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的遠(yuǎn)洋一方也打出8.5折，沿海地產(chǎn)的美利山一直在售的11980元特價(jià)房，都為名盤(pán)的后期項(xiàng)目，并且讓利幅度都很大。 |