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????? 在網(wǎng)上看到關(guān)于房價(jià)上漲原因的一個(gè)開玩笑的說法：房價(jià)上漲的唯一原因就在于銀行在源源不斷地給買房的人提供貨幣，如果銀行倒閉了，我看誰還有錢去買房！
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????? 此說法乍一看沒有道理，但仔細(xì)一琢磨，還真是這么回事。如果沒有銀行作為后備支援力量，基本上任何人都買不起房，甚至也可以說，如果沒有銀行，恐怕大多數(shù)開發(fā)商連商品房都建不成。
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????? 在房地產(chǎn)市場上，商品房的價(jià)格一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，那么究竟影響房價(jià)的構(gòu)成要素有哪些呢？
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????? 我國規(guī)定商品房價(jià)格的構(gòu)成因素有：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、商品房的經(jīng)營費(fèi)用、小區(qū)內(nèi)的配套費(fèi)、開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用、利潤和稅金等費(fèi)用。開發(fā)成本費(fèi)包括：土地使用權(quán)取得費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑和安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。
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????? 期間費(fèi)用指開發(fā)經(jīng)營者在商品房開發(fā)期間為管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等與房產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)有關(guān)的支出。稅金為依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)交納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加等。商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)交納的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等其他行政事業(yè)性收費(fèi)。開發(fā)商將開發(fā)成本加利潤分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上，再通過綠化、小區(qū)配套朝向、戶型設(shè)計(jì)等相關(guān)指標(biāo)的優(yōu)劣比較，就確定出了具體的商品房價(jià)格。
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????? 這只是在理論上的房價(jià)構(gòu)成，不過在實(shí)際運(yùn)用過程中，房價(jià)的成本計(jì)算方式還是相當(dāng)?shù)膹?fù)雜的。我認(rèn)為，商品房價(jià)在實(shí)際操作過程中，它還應(yīng)當(dāng)包括如下內(nèi)容：
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????? 房價(jià)＝土地成本（包括土地出讓金、拆遷、安置成本）＋公關(guān)成本＋建筑成本＋監(jiān)理成本＋策劃費(fèi)用＋銷售成本（含巨額廣告費(fèi)、人力）＋開發(fā)商利潤＋稅收＋銀行巨額貸款利息＋財(cái)務(wù)費(fèi)用＋其他因素（包括周邊環(huán)境的搭配、供求關(guān)系、投機(jī)者的炒作哄抬以及購房者得不理性等等因素在內(nèi)）。
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????? 我想按照這樣的公式來計(jì)算房價(jià)，應(yīng)該夠全面了吧，不過有的開發(fā)商，昧著良心運(yùn)用一些“長遠(yuǎn)價(jià)值”“國外理念”“花園洋房”等等眼花繚亂的名詞來為其高房價(jià)自圓其說，如黃金地段、綠色家園、教育地產(chǎn)……通過炒作概念不斷放大價(jià)格信號，使商品房最終銷售價(jià)格大大偏離了它得成本，而這正是開發(fā)商獲取暴利的機(jī)密所在，同樣，也是引起廣大購房者同開發(fā)商尖銳矛盾的直接原因。
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????? 顯然，相當(dāng)多的朋友眼中的房價(jià)成本公式卻非如此，在我們普通購房（包含已經(jīng)購房或者將要購房的朋友）朋友的眼中，大家用來計(jì)算房價(jià)的公式卻要簡單得多：房價(jià)＝土地成本＋建筑成本＋開發(fā)商利潤＋稅收……但這個(gè)公式嚴(yán)格說來是不完整，有些片面的。因?yàn)槲覀兒雎粤朔績r(jià)中許多代價(jià)高昂的“隱性成本”這樣一個(gè)客觀存在（比如開發(fā)商對政府某些官員的公關(guān)措施，這些花費(fèi)也是要轉(zhuǎn)嫁到我們購房者身上的），
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????? 所以在購買房產(chǎn)時(shí)對房價(jià)沒有作出一個(gè)準(zhǔn)確的、切合實(shí)際的評估。
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????? 上面所說的只是新建毛坯房的房價(jià)，接下來談?wù)劧址糠績r(jià)的構(gòu)成要素。
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????? 目前在二手房交易中，人們大多重視其位置、使用性、周邊配套（商業(yè)，教育……）、交通、房型、樓層、裝修等等！但是其價(jià)格中一項(xiàng)非常重要的因素卻常常被交易雙方有意無意的忽略了。
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????? 既然是二手房，有一個(gè)因素不可避免——那就是它有一個(gè)成本的折舊，其計(jì)算方式雖然不太復(fù)雜，不過也不太好操作。
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????? 二手房的折舊率計(jì)算方式: 出售房改房的成本價(jià)，按所售房屋的重置價(jià)格（即根據(jù)當(dāng)年、當(dāng)?shù)氐慕ㄖ夹g(shù)和工藝水平、建筑價(jià)格、人工和運(yùn)輸費(fèi)用等條件，重新建造與評估對象具有相同結(jié)構(gòu)、式樣、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和效用的房屋所需的費(fèi)用）結(jié)合房屋成新折舊評定房屋的合理價(jià)格。
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????? 如你所購房屋使用年限已經(jīng)超過30年的，則按30年期限來計(jì)算其折舊；如使用年限未超過30年，則需按照相關(guān)規(guī)定計(jì)算其折舊。
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????? 一般來說，所售房成本價(jià)年折舊率通常按2％計(jì)算，對于那些經(jīng)過大修或設(shè)備更新的二手房的折舊年限，則需要按相關(guān)規(guī)定重新評估。
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????? 估算二手房的價(jià)格: 第一，判斷裝修材料價(jià)格和人工費(fèi)必須依據(jù)當(dāng)前市場的價(jià)格，而不是裝修時(shí)的價(jià)格。很多二手房業(yè)主總是強(qiáng)調(diào)自己當(dāng)初裝修時(shí)花了多少錢，但是建材的價(jià)格波動性很大，有的材料短時(shí)間就可能跌價(jià)大半，甚至被淘汰了。因此，購房者應(yīng)當(dāng)以當(dāng)前而不是以當(dāng)年建材市場銷售的價(jià)格為基準(zhǔn)。
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????? 當(dāng)然，要準(zhǔn)確估算裝修價(jià)格可能會有困難，購房者應(yīng)當(dāng)按照欲購房屋的裝修風(fēng)格和用材，找?guī)准已b修公司去咨詢，讓他們提供適當(dāng)?shù)膱?bào)價(jià)，以此作為估價(jià)的參考。
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????? 第二，按照一般的裝修市場慣例，裝修折舊按5年制計(jì)算，折舊方法為第一年10％、第二年20％的遞進(jìn)折舊法計(jì)算。一般超過5年以上的裝修，其價(jià)格可以忽略不計(jì)。通過上述方法，購房者可以大致估算出需購房的裝修價(jià)格，將裝修價(jià)從房屋總價(jià)中剔除，再與同類型的毛坯房進(jìn)行比較，就很容易看出該套二手房房價(jià)的高低。
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????? 置業(yè)須知：房改房（已購公房、上市公房）：房改房就是按照國家關(guān)于公有住房制度改革（房改）的有關(guān)政策規(guī)定，交納一定價(jià)款后將產(chǎn)權(quán)由房管所或者原產(chǎn)權(quán)單位買為個(gè)人的完全產(chǎn)權(quán)，這類房產(chǎn)在交納土地出讓金之前是不具有土地使用權(quán)的，所以，房改房上市交易國家強(qiáng)制其在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)候交納土地出讓金。
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????? 房改房又分為成本價(jià)購買、優(yōu)惠價(jià)購買、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買。按照國家規(guī)定的成本價(jià)購買的房產(chǎn)，只要在過戶時(shí)候交納土地出讓金而且不屬于國家限制交易的類型（例如央產(chǎn)房）才可以直接上市交易。
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????? 而優(yōu)惠價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房產(chǎn)屬于房改時(shí)國家或者產(chǎn)權(quán)單位給于了進(jìn)一步的補(bǔ)貼或優(yōu)惠，所以在上市之前，必須先交納一定價(jià)款之后才能象成本價(jià)房改房一樣上市交易。
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