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地產(chǎn)八卦

揭秘地王圈錢模式:賺不賺錢不重要關(guān)鍵在檔次
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時間:2009-09-08  來源:新華每日電訊  點擊數(shù):1879

  2009年上半年,“搶地王是因為有錢”,2009年下半年,“搶地王是因為需要拿著這個地王,給投資者講一個好的故事,才能圈到錢”

  “2007年,我在中部一個省會城市拍了一塊50多畝的地王,換算成樓板價是每平方米7800元,這已經(jīng)接近當時保利在深圳金沙洲拿下的兩塊‘地王’的樓板價了,從賬面上看,盈利簡直就是不可能的。但事實是,這塊地拍下來,我就凈賺了幾千萬。”

  回憶起迄今為止拿到的唯一一個“地王”,上海一家中型房地產(chǎn)企業(yè)的董事長王城(化名)總是興致盎然。

  在“地王”拍下來之前一年,王城還在同一區(qū)域拿到了300多畝地,當時的樓板價只有每平方米4000元左右,“地王出來后,找評估公司重新評估,以新地王的價格為參照,你說我賺了多少?”談及此,他一臉驕傲。

  戴上“地王”帽子之后,這家在上海并不十分有名的企業(yè),在這個中部省份的房地產(chǎn)業(yè)界聲名大噪,“再到下面的二三線城市去拿地,當?shù)卣哟臅r候,開場白都是‘歡迎地王’。”王城說,幾乎就是這個“地王”,幫他打開了一個省的局面。

  2007年起,王城所在公司的業(yè)務重心向這個省份轉(zhuǎn)移。

  拿到地王的好處,還遠不止于此。王城說,“地王”的產(chǎn)生,與其說是開發(fā)商間激烈競爭的結(jié)果,倒不如說這場競爭本身,就是一場開發(fā)商的集體狂歡。

  -“一人得道,雞犬升天”

  “在 房價的一輪輪上漲中,‘地王’功不可沒,”美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉對記者說。

  2009年7月23日,金地集團以每平方米14495元的樓板價拿下上海趙巷地王,隨后,7月最后一周,上海郊區(qū)房價全面上漲,漲幅遠高于中心城區(qū)。其中,松江區(qū)、崇明縣成交均價分別上漲14.32%和33.76%;嘉定區(qū)首次突破萬元大關(guān);金山區(qū)的成交均價上漲了90.38%,成交量則大漲64.52%。

  “和趙巷板塊情況類似的寶山羅店板塊,年初成交均價在每平方米7000元上下,在地王的刺激下,迅速漲到了每平方米14000元。”易居中國分析師薛建說,這樣“一人得道,雞犬升天”的情況,在2007年的那波“地王潮”中,也屢見不鮮。

  所以,在“地王”的投標中,“落到誰的手里并不重要,開發(fā)商所要做的是盡可能抬高其價格。”曾在上海一家國有房地產(chǎn)企業(yè)擔任數(shù)年高管的黃耀華(化名)說。

  拿到“地王”的企業(yè)一般分為幾類,一種就是王城這樣的企業(yè),剛剛進入新市場,想立威;另一種則是需要運用“地王”題材的企業(yè)——上市公司需要以地王的概念融資,沒有上市的公司,如果想引入戰(zhàn)略投資,地王也是不可欠缺的;還有一種,是已經(jīng)在該板塊有大片土地的企業(yè)。

  -拿到地王才能給投資者講個好故事

  兩波“地王”潮最大的不同在于:2007年,拿下地王的多為港資和內(nèi)地民企;而2009年的地王,卻大多落入國企手中。

  國企在融資上的優(yōu)勢,被普遍認為是造成這種局面的重要原因。

  根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),2009年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中,國內(nèi)貸款為5381億元,同比增長32.6%;再加上個人按揭貸款2829億元,增長63.1%,總量已經(jīng)超過8000億元。

  中國不動產(chǎn)研究中心的一份報告則明言,國企不但自有資金雄厚,而且在獲得信貸、政府幫助以及其他各種有助于降低成本的方面有著其他企業(yè)無法比擬的優(yōu)勢。所以,國企不惜重金拿地,其實更多的是“當前流動性充裕、信貸規(guī)模擴張的產(chǎn)物”。

  但國企頻繁拿下“地王”,另一個不可忽視的原因是,在2007年拿地潮中活躍的港資企業(yè)和內(nèi)地民營房地產(chǎn)企業(yè)的“退讓”。

  “從目前的地王價格來看,開發(fā)商利潤有限。”新加坡紅木集團總經(jīng)理張永河告訴記者,與國企的高歌猛進相反,港資和內(nèi)地民企依然“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢”。

  因為心態(tài)不同,張永河說,2009年上半年國企拿地王,就好像是“一個大百貨公司,開了一家奢侈品店,賺不賺錢其實不重要,關(guān)鍵在于提升這個百貨公司的檔次,對于那些房地產(chǎn)業(yè)并非主業(yè)的國企尤其如此”。但對于資金實力有限的港資和民企來說,“年頭不好的時候,我們可不敢隨便開店,因為我們是靠這個店吃飯的。”

  但在2009年下半年,蟄伏的港資企業(yè)和內(nèi)地民企,不會再甘于讓國企獨霸。因為在地王所帶來的隱性收入中,資本市場的收益才是最大的一塊。

  2007年的那波拿地潮中,大批開發(fā)商一邊競拍地王,一邊排著隊去香港上市,不僅造就了碧桂園市值千億的神話,更造就了拿地王-上市圈錢-增發(fā)新股-發(fā)債或者引入投行資金-再拿地王-刺激股價抬高股價——再圈錢的“地王圈錢模式”。

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